Juss:
OMGÅELSE: I masteroppgaven konkluderer Caroline Glenna med at ervervsforbudet i eierseksjonsloven åpner opp for en mulig omgåelse, ettersom den ikke omfatter fisjoner.
– Kan bidra til å øke boligprisene
Jusstudent Caroline Glenna, som jobber i raskt voksende Lille Oslo Eiendom, har skrevet masteroppgave om eierseksjonsloven. Denne forbyr selskap i samme konsern å kjøpe mer enn to boligseksjoner i samme eierseksjonssameie.
– Det er trolig andre tiltak som er bedre egnet til å dempe boligprisveksten enn et ervervsforbud. Eksempelvis kan det legges til rette for økt tilgang på regulerte tomter til boligformål i pressområdene, raskere offentlig saksbehandling og mer hensiktsmessige leilighetsnormer. Opprettelse av en tredje boligsektor kan trolig også bidra positivt, sier Caroline Glenna, som planlegger å søke fulltidsstilling med fokus på eiendomsrett når hun avslutter jusstudiet til sommeren.
De siste 2 årene har hun jobbet deltid – primært med juridiske spørsmål – i Lille Oslo Eiendom AS. Dette selskapet eier 800 utleieboliger i Stor-Oslo, Trondheim og Malmø.
Masteroppgaven hennes er om ervervsforbudet i eierseksjonsloven § 23, som hun påpeker reiser mange omtvistede tolkningsspørsmål.
Lovendringen i den nevnte paragrafen ble gjort gjeldende fra 1. januar 2020, og har som følge at selskap i samme konsern og nærstående ikke lenger kan kjøpe mer enn to boligseksjoner i samme eierseksjonssameie.
Ifølge Glenna er det usikkert om boligprisene vil bli lavere som følge av esl § 23, og det er mulig at bestemmelsen faktisk kan bidra til å øke prisene på̊ boliger gjennom redusert tilbud av nye boliger på grunn av lavere utbyggingstakt.
– Utbygger trenger typisk å selge 60 prosent av boligene for å motta byggelån av banken. Eiendomsinvestorer kjøper ofte eierseksjoner kort tid etter at prosjektet legges ut, og bidrar med dette til å få utbygger tidligere over 60 prosent terskelen, som gjør at byggingen kan starte. Lovendringen kan m.a.o. føre til redusert utbyggingstakt, redusert nyboligtilbud og høyere boligpriser, sier hun.
Maks to eierseksjoner
I analysen konkluderer hun med at ordlyden «erverv» i esl § 23 ikke omfatter fusjoner av aksjeselskap. Datterselskaper som tidligere var opprettet for å omgå ervervsforbudet, kan derfor fusjoneres inn i morselskapet, for deretter å slettes. Videre konkluderer hun med at esl § 23 ikke omfatter rene selskapsoverdragelser, under forutsetning at selskapet kjøpte seksjonene lovlig i forhold til esl § 23, og at kjøper ikke eier en boligseksjon i eierseksjonssameiet fra før av.
Et spørsmål som er omstridt blant markedsaktører, er om esl § 23 omfatter investorsalg av nybygg, det vil si kjøp av mer enn to eierseksjoner i et nybygg før bygget seksjoneres. I masteroppgaven konkluderer hun med at esl § 23 trolig omfatter kjøp av boliger i et nybygg før bygget seksjoneres.
– Lovens ordlyd, forarbeiduttalelser og hensynet til konsistens og sammenheng i regelverket tilsier at et erverv oppstår når kjøpekontrakten inngås. Fra dette tidspunktet har man kjøpt en eierseksjon, og forbudet står i veien for at man kan kjøpe mer enn to boligseksjoner i samme eierseksjonssameie.
– Esl § 23 er imidlertid en forvaltningsrettslig inngrepshjemmel, noe som innebærer at legalitetsprinsippet stiller krav til en klar og presis bestemmelse. Lovgiver burde derfor ha adressert denne tvetydigheten. En endelig konklusjon kan derfor ikke trekkes før problemstillingen har fått en rettslig avklaring. For eksempel en uttalelse fra lovgiver eller at problemstillingen blir behandlet av domstolene, sier hun.
Omfatter ikke fisjoner
En annen konklusjon er at utbygger kan samle boligenhetene i et aksjeselskap, for deretter å selge hele eller deler av selskapet til en eller flere eiendomsinvestorer. Esl § 23 hindrer imidlertid at utbygger overfører eierskapet til seksjonene til aksjonærene etter at bygget har blitt seksjonert.
– På den andre siden åpner bestemmelsen opp for en mulig omgåelse, ved at esl § 23 ikke omfatter fisjoner. Utbygger kan derfor overføre eierskapet til eierseksjonene til de enkelte aksjonærene ved én eller flere fisjoner, under forutsetning at eierkontinuiteten blir ivaretatt, forteller hun.
Det vil si at aksjonærene i selskapet til utbygger får som vederlag «aksjer i selskapet eller i ett eller alle av de overtakende selskaper».
– Uklar paragraf
Glenna sitt helhetsinntrykk er at paragrafen er uklar og byr på mange tolkningsspørsmål.
– Dette er kritikkverdig sett opp mot at esl § 23 er en forvaltningsrettslig inngrepshjemmel. Det er videre usikkert om esl § 23 vil virke etter sin hensikt, selv etter lovendringen. De legislative hensynene som begrunner ervervsforbudet, kunne trolig blitt ivaretatt gjennom andre, mindre inngripende tiltak. Eksempelvis kunne beboerdemokratitet trolig blitt sikret gjennom stemmebegrensninger, sier hun.
