I 2008 ble huset på Montebello ubeboelig på grunn av vannskade. Helt frem til nå har huseierne kranglet med forsikringsselskapet om erstatning

Høsten 2008 fikk et ektepar i Oslo oppleve alle huseieres skrekk. Da de kom hjem fra ferie, hadde en vannlekkasje ødelagt boligen deres på Montebello. Boligen er en stor funkisvilla fra 1938 i betong med fem plan. Boligen har flatt tak, hvor vann ledes vekk via tre innvendige nedløp, som kobles sammen i kjelleren, før vannet ledes ut i terrenget gjennom ett rør.

Da de kom hjem rant vann nedover veggene i alle etasjer og det fløt vann på gulvene. Det tok ett år bare å tørke opp vannet, og ekteparet flyttet ut av boligen.

Plus

Holmenkollen-feide om grunnarbeider endte i retten

Huseieren mener entreprenøren skylder henne 7,5 millioner kroner.

Uenige om skadeårsak

Etter å ha foretatt grundige undersøkelser for å finne skadeårsaken, meldte huseierne i august 2009 skaden til If Skadeforsikring NUF, hvor boligen var forsikret. Forsikringen dekket bruddskade på boligens vannrør, og ekteparet viste til at de hadde avdekket at skadeårsaken var brudd på en ledning for vannavløp. I brev 28. oktober 2009 avslo imidlertid If å dekke skaden. If mente at hovedårsaken til vannskaden var manglende vedlikehold og utilstrekkelig avløpskapasitet. Etter Ifs syn hadde dette ført til at vann samlet seg på takflater og rant nedover i boligen gjennom utetthet i tak og vegger.

Huseierne påklaget Ifs avslag til selskapets kundeombud, som i oktober 2010 opprettholdt avslaget. I november 2010 brakte ekteparet saken inn for Finansklagenemnda. Etter flere års saksbehandling avviste Finansklagenemnda saken 16. desember 2015, under henvisning til at den reiste bevisspørsmål som ikke egnet seg for skriftlig saksbehandling. Underveis har ekteparet foretatt en rekke videre undersøkelser og engasjert flere sakkyndige for å få dokumentasjon omkring skadeårsaksforholdet.

I desember 2016 tok ekteparet ut stevning mot If med påstand om at forsikringsselskapet er erstatningsansvarlig for vannskadene på boligen. Oslo tingrett slo i september 2017 fast at If er erstatningsansvarlig for vannskadene. Dommen ble ikke påanket av If, og det er dermed rettskraftig avgjort at If er erstatningsansvarlig for vannskaden.

Mycoteam AS ble deretter engasjert av If for å taksere skadene på boligen og innbo. I Mycoteams rapport datert mai 2018 ble kostnaden for å reparere bygningen beregnet til 2.871.560 kroner eksklusive merverdiavgift. If beregnet den samlede erstatningen til 5.253.908 kroner inkludert renter på 1.718.894 kroner. Beregningen omfattet også huseiernes husleietap; If la til grunn at boligen ville være ubeboelig i ti måneder og at månedlig markedsleie lå på 42.500 kroner per 2018.

Ekteparet aksepterte ikke tilbudet, og de argumenterte spesielt for at If måtte være ansvarlig for å dekke husleietap/avbruddstap på for hele perioden huset har vært ubeboelig, altså fra 2008. Ekteparet fremsatte deretter et minnelig løsningsforslag om en erstatning beregnet til 13.078.695 kroner. Partene kom ikke til enighet, og i september 2020 tok ekteparet ut ny stevning mot If med påstand om at erstatningen ble fastsatt etter rettens skjønn.

Etter rettsmekling ble det desember 2020 inngått rettsforlik om en tilleggsutbetaling fra If på drøyt to millioner kroner til dekning av diverse poster. Men partene var fremdeles ikke enige om størrelsen på husleietapet. Dermed ble det rettssak i Oslo tingrett, og domstolen kom til at ekteparet hadde krav på husleietap for ti måneder. Men ettersom det i henhold til forsikringsvilkårene skal gjøres fradrag for bygningserstatningsrenten på 1.718.894 kroner, la tingretten til grunn at husleietapet var oppgjort gjennom Ifs utbetaling.

Krevde syv millioner i husleietap

Ekteparet påanket dommen til Borgarting lagmannsrett, og rett før jul i fjor møttes partene igjen i rettsalen. Her møtte huseierne med advokat Jan-Inge Thesen, mens prosessfullmektig for If var advokat Elisabeth Bang Hoff Thrane. Huseiernes ankepunkt var at boligen har vært ubeboelig helt siden skadetidspunktet, og at de i det minste har krav på erstatning for husleietap fra skadetidspunktet og frem til ti måneder etter at If utbetalte erstatningen for bygningsskaden i oktober 2019.

Til sammen utgjør dette minst 143 måneder.

- Årsaken til at skadene på boligen ikke har blitt utbedret, er at If uriktig ikke erkjente ansvar for skaden. Dette er et forhold som If har ansvaret for, og som huseierne ikke heller kan bebreides for, ble det anført fra advokat Thesen.

Det samlede husleiebeløpet – basert på månedsleie på 42.400 kroner – er summert til drøyt syv millioner kroner.

If anførte i retten at de ikke var bundet av markedsleien som ble lagt til grunn i tilbudet fra mars 2019, idet ekteparets mottilbud innebar et avslag av tilbudet.

Under ankeforhandlingen ble det fra Ifs side også fremholdt at det «gikk grenser for hvor lang tid huseierne kunne få dekket et husleietap under forsikringen». If viste blant annet til uttalelser fra Forsikringsklagenemnda og til at huseierne har en tapsbegrensningsplikt - som tilsa at de burde tatt opp et lån for å kunne reparere boligen før de i 2019 fikk utbetalt bygningserstatningen.

Lagmannsretten er ikke helt enig i dette.

«Når et forsikringsselskap bestrider ansvar, mener lagmannsretten at det klare utgangspunktet er at selskapet må bære risikoen for tidsbruken i forbindelse med at en tvist om ansvaret ender med at sikrede får medhold. Sikrede har da hatt et rettskrav på dekning, og tapsperioden vil være forlenget av forsikringsselskapets uriktige avslag. Det vises også igjen til formålet om at sikrede skal holdes skadesløs for perioder vedkommende ikke har kunnet bo i boligen», skriver Borgarting lagmannsrett i den ferske kjennelsen. Lagmannsretten føyer til at de kan ikke se at det er dokumentert noe som tilsier at den usedvanlige lange tidsbruken kan bebreides huseierne.

Her mangler noe vesentlig, sa kjøperne - og krevde en halv million i erstatning

- Korte solglimt mellom trær er ikke det samme som sol til kl. 21-21- tiden, mente boligkjøperne før de stevnet selgerne. Nå har tvisten vært gjennom to domstoler.

- If må bære ansvaret for tidsbruken

Lagdommerne har kommet frem til at If må bære ansvaret for tidsbruken helt frem til erstatningsutbetalingen. Retten slår også fast at huset må anses som ubeboelig i hele denne perioden, selv om If har hevdet at det ikke har vært tilfelle. Borgarting lagmannsrett viser til at flere takstrapporter konkluderer med at huset er fullt av muggsopp og råtesopp.

Men:

På bakgrunn av bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at boligen før vannskaden var sterkt preget av manglende vedlikehold, og at den hadde enkelte skader. Slik lagmannsretten vurderer det, var boligen allerede forut for skadetidspunktet i 2008 så lite tidsmessig og sterkt preget av manglende vedlikehold at markedsleien må settes merkbart lavere enn om den hadde hatt en normal standard og kvalitet. Retten har valgt å sette den månedlige markedsleien på huset til mellom 18.900 kroner og 25.000 kroner i perioden 2008 til 2020, og har summert den samlede erstatningen til 3.036.796 kroner.

I henhold til forsikringsvilkårene skal det i «den samlede erstatning for prisstigning og tap av leieinntekt» gjøres fradrag for opptjente renter av bygningserstatningen. Som nevnt ovenfor utgjorde disse rentene 1.718.894 kroner. Fratrukket dette beløpet utgjør husleietaperstatningen 1.317.902 kroner, slutter lagmannsretten i dommen. I tillegg kommer renter på husleietaperstatningen fra juni 2020 og frem til betaling skjer.

Borgarting lagmannsrett har kommet til at partene må bære sine egne sakskostnader.

Dommen er ikke rettskraftig.