Solvang kolonihager er det nyeste og største kolonihageanlegget i Oslo, anlagt på gården Vestre Sogn, fordelt på fem avdelinger med tilsammen 545 parseller. Vedtaket fra Oslo bystyre om opprettelsen er datert 27. august 1928.
De første 113 parsellene i avdeling 1 ble delt ut i juni 1929 blant annet til enkelte fra Hjemmets kolonihager etter utvidelsen av Bjølsenparken. Avdeling 2, 3 og 4 ble etablert året etter. Hver avdeling har sitt eget styre, men med et fellesstyre for saker av felles interesse.
I likhet med andre kolonihager i Oslo er det lange ventelister på å få leie parseller. Gleden var derfor stor hos kvinnen som i 2016 fikk tilbud om en parsell i Solvang Kolonihager. Hun hadde stått på venteliste siden 2008, og på høstparten 2016 kunne hun sette nøkkelen i sin egen kolonihytte på 40 kvadratmeter.
LES OGSÅ: Portveien 2-idyll slo sprekker
Måtte totalrehabilitereGjennom avtalen ble hytte og beplantning, samt rettighetene til parsellen, overdratt til kvinnen for 115 664 kroner. Ved overdragelsen ble hun automatisk medlem av Norsk Kolonihageforbund, og forpliktet seg til å overholde forbundets vedtekter og foreningens forskrifter og regler.
Styret utformet i forbindelse med overdragelsen en klausul som påla kvinnen å utføre flere arbeider på hytta. Den nye eieren sendte byggesøknad til styret den 12. april 2017. I skjemaet var det krysset av på at søknaden gjaldt tilbygg, veranda, bod, heving av hytta, utvendig panel, veksthus, platting, kjeller, kjellernedgang, bytte vinduer, antenner, markiser, levegger, pipe/ildsted og uteskap.
Videre var det beskrevet at søknaden gjaldt totalrehabilitering av hytta og nytt tak. Vedlagt søknaden var nabovarsler og arkitekttegninger fra arkitektfirma. I tillegg var det vedlagt en prosjektbeskrivelse fra et entreprenørfirma.
Byggesøknaden ble godkjent muntlig av leder for byggekomitéen i mai 2017. Håndverkere begynte arbeidet senhøsten samme år.
Den 19. desember 2017 sendte styret et varsel om oppsigelse og pålegg om stans i byggearbeidet på parsellen. Styret viste til at kvinnen ikke hadde gjort slik hun hadde søkt om: å rehabilitere hytta, men at hun derimot hadde revet hytta og nå satte opp en ny hytte.
LES OGSÅ: Måtte ut med erstatning etter å ha kappet tre på sin egen eiendom
– Riving, ikke rehabiliteringKvinnen stanset byggearbeidene i henhold til styrets pålegg. Det ble avholdt et møte mellom partene den 22. januar 2018. Den 21. februar 2018 gikk styret til oppsigelse av avtalen med kvinnen. Begrunnelsen for oppsigelsen var:
Misligholdet består i at du har ikke gjort som ble søkt om, som var rehabilitering av hytten, men har derimot revet store deler av hytten. Vi vil fremheve tre vesentlige punkter:
a) Utvendig kledning. Det ble søkt om «Utvendig kledning vil skrapes og overmales der det lar seg gjøre. Råtne bord må byttes ved behov og til samme type.» Man valgte derimot å rive og fjerne alt ytterpanel, stendere og innerpanel på tre vegger. Av «hovedhytta» er nå kun gulv, deler av vegg mot glassveranda og en liggende drager igjen av den originale hytta. Ellers er alt revet.
b) Tak. Det ble søkt om å bytte alle overflater på tak pga råte. Parsell-leier valgte derimot å rive taket fullstendig, og sette opp helt nytt tak inkludert nye takstoler, dragere og taktekke.
c) Bod. Det ble søkt om å rive deler av bod pga råte. Boden er revet i sin helhet.
På det tidspunktet hvor det angivelig ble funnet mer råte ble hverken styret eller byggekomitéen informert. Ny byggesøknad ble ikke sendt inn for det omfattende arbeidet som er blitt gjort. Styret og byggekomitéen er derfor ikke blitt involvert og har derfor heller ikke kunnet bistå eller avgjøre hva som kunne eller måtte gjøres innenfor kolonihagens regelverk og prosedyrer. Solvang avdeling 2 og 3 står på Byantikvarens gule liste, og er dermed bevaringsverdige. Bevaring av hyttene i deres originale stand er noe vi er forpliktet til.
Kvinnen brakte oppsigelsen inn for Norsk Kolonihageforbunds ankenemnd. For ankenemnda anførte styrelederen at hytta var 99 prosent revet uten noen form for samarbeid og kommunikasjon med styret eller byggekomiteen. Nemnda stadfestet oppsigelsen den 10. september 2018.
Oppsigelsen ble ikke godtatt av kvinnen, som tok ut stevning i januar i år. I april i år barket partene sammen i Oslo tingrett. Kvinnen møtte med advokat Tony Andre Vangen, mens advokat Per Arne Tandberg representerte Solvang kolonihager.
LES OGSÅ: Bladde opp 25 millioner for Snarøya-luksus. Så begynte veggene å gå i oppløsning
– De beste intensjonerI sin vurdering påpeker retten at man ikke er i tvil om at kvinnens intensjon hele tiden var at hytta skulle bli i tråd med gjeldende krav til kolonihagehyttene. På bakgrunn av kvinnens forklaring, legger retten også til grunn at det var så omfattende råteskader og soppangrep på bygningsmassen, at det var nødvendig å bytte ut de bygningsdelene som er byttet ut.
– Uansett hvordan man bedømmer de utførte arbeidene opp mot byggesøknaden, er det etter rettens syn ikke riktig å si at (kvinnen. red. anm.) har «tatt seg til rette». Dette har betydning ved vurderingen av hvor inngripende oppsigelsesvedtaket er overfor henne, mener retten.
Konsekvensen av oppsigelsesvedtaket er at kvinnen blir tvunget til å overdra hytta og rettighetene til parsellen til en ny parsell-leier. Prisen fastsettes av takstmann i henhold til Norsk Kolonihageforbunds takstsystem. Som følge av at hytta per i dag er uferdig på grunn av styrets pålegg om byggestans, er den nye prisen satt til 34 856 kroner, altså en vesentlig lavere pris enn hva hun selv betalte.
– I tillegg til de ideelle interessene hun har i å beholde rettighetene til parsellen, er oppsigelsesvedtaket også rent økonomisk svært inngripende overfor henne, skriver rettens administrator Ida Muller Winters.
Når det foreligger et så inngripende vedtak som i denne saken, utløst av forhold på kvinnens side som retten vurderer at er gjort i beste mening, er dette “et slikt tilfelle hvor domstolene også må kunne overprøve foreningens bevisbedømmelse og subsumsjon”, heter det fra Oslo tingrett.
Retten går deretter videre til å drøfte spørsmålet er om kvinnen vesentlig har misligholdt sine forpliktelser, rent konkret om hun har bygget på parsellen uten skriftlig tillatelse i strid med vedtektene.
Retten slår fast at det er uomtvistet at arbeidet på hytta ble mer omfattende enn det kvinnen hadde sett for seg. Det avgjørende spørsmålet er om hun har fått utført arbeider på parsellen ut over det hun har søkt om. Dette må i så fall likestilles med bygging uten tillatelse.
Retten viser til at det ble søkt om totalrehabilitering av hytta, og det er dette som er påbegynt. Og selv om arbeidene ble mer omfattende enn det både kvinnen og kolonihagen i utgangspunktet så for seg, mener retten at kvinnen har holdt seg innenfor den godkjente byggesøknaden.
Etter rettens vurdering har kvinnen vært i berettiget god tro om at arbeidene holdt seg innenfor det hun hadde søkte om.
– Det kan da ikke anses som noe tillitsbrudd at hun ikke kontaktet styret om omfanget av råteskadene.
LES OGSÅ: Madserud-feide om bredde på parkeringsplasser
“Ikke vesentlig mislighold”Under rettssaken ble det fra styret i kolonihagen anført at kvinnen heller ikke hadde bygget hytta opp igjen i henhold til de godkjente arkitekttegningene. Konkret gjelder dette at hjørnekassen på den ene veggen ikke er i tråd med de godkjente tegningene.
Kvinnen bekreftet i retten at dette var en feil fra deres side som de er blitt oppmerksom på, og som de skulle ha rettet opp i dersom de hadde fått tillatelse til å ferdigstille arbeidet.
Retten mener dette ikke kan anses som bygging utenfor godkjenningen eller vesentlig mislighold fra kvinnens side.
– Konklusjonen er etter dette at (kvinnen, red.anm.) ikke har fått utført byggearbeider uten godkjenning fra styret, eller på annen måte vesentlig misligholdt sine plikter etter avtalen eller vedtektene. Vilkårene for oppsigelse er ikke oppfylt, og foreningens vedtak er dermed ugyldig, konkluderer Oslo tingrett.
Kvinnen fikk medhold fullt ut, og retten er klar på at hun dermed har krav på erstatning for sine saksomkostninger. Kvinnens fremlagte omkostningsoppgaver var på 230 000 kroner, men retten friserte disse ned til 182 000 kroner – som Solvang kolonihager må betale.
Dommen er ikke rettskraftig, siden ankefristen ikke er gått ut.
LES OGSÅ: Tilkjent 15 millioner i erstatning etter å ha kjøpt Holmenkollen-bolig til 13,5 millioner
