Hva er lovlig bruk av næringslokalet?

Som utleier risikerer man også erstatningsansvar ovenfor leietaker dersom den avtalte bruken ikke er i samsvar med den byggesaksgodkjente bruken. Dette aktualiseres særlig når kommunen igangsetter ulovlighetsoppfølging og pålegger opphør av bruk av lokalene. Da oppstår også spørsmålet om bruksendring til avtalt bruk lar seg godkjenne.

Hvilken bruk er lokalene godkjent for?

I standardkontraktene for leie av lokaler tillegges som hovedregel utleier ansvaret for at lokalene ved overtakelse er offentligrettslig godkjent for den avtalte bruken. Hva lokalene lovlig kan brukes til beror på en nærmere vurdering av arealplanene og byggesakene for eiendommen.

Relevant byggesaksadokumentasjon bør gjennomgås for å avklare hva det ble søkt om og gitt tillatelse til. Ofte er plantegninger en viktig brikke i å avklare hvilke arealer søknaden gjelder og bruken som godkjennes. I noen tilfeller er den godkjente bruken spesifikt angitt, for eksempel «fryselager for sjømat». I andre tilfeller er den godkjente bruken mer åpent formulert, som «forretning», «verksted», «lager» eller «salgslokale».

Når man har gjennomgått byggesakene og avklart hva lokalene sist ble godkjent til, må dette vurderes opp mot den planlagte bruken.

Utløser den nye planlagte bruken søknad om bruksendring?

Etter plan- og bygningsloven kreves det søknad og tillatelse til bruksendring dersom lokalene «tas i bruk til eller blir tilrettelagt for annet enn det som følger av tillatelse eller lovlig etablert bruk».

Den nye planlagte bruken må altså vurderes opp mot den tidligere godkjente bruken. Vurderingstemaet blir om den nye bruken representerer en endret påvirkning på omgivelsene eller de hensyn plan- og bygningsloven skal ivareta. Søknadsplikt kan utløses selv om den planlagte bruken ikke krever fysiske endringer av lokalene.

At ny leietaker driver i en annen bransje, utløser ikke i seg selv søknadsplikt for bruksendring. Høyesterett har i tidligere avgjørelser lagt til grunn at det avgjørende er «om det foretas en forandring av virksomhetens karakter som er av betydning ut fra de formål bygningsloven skal tjene».

Departementet har også uttrykt at «Det sentrale hensynet bak søknadsplikten for bruksendring er at kommunen skal få mulighet til å vurdere om den påtenkte bruken berører hensyn som plan- og bygningsloven skal ivareta.».

Noen eksempler

Dersom lokaler er godkjent som «bilverksted» endres eller utvides til «dekkhotell», kan dette være søknadspliktig bruksendring. Lagring av bildekk i større omfang representerer potensielt en annen brannrisiko enn den godkjente bruk forutsetter. I tillegg er det også en annen underkategori av det overordnede arealformålet.

Et annet eksempel er at lokaler godkjent som «lager» tas i bruk som «lagerutsalg». En slik endring vil kunne være søknadspliktig. Dette fordi endringen kan ha påvirkning på eiendommens trafikkbelastning fra kunder, parkeringsbehov og et endret behov for brannsikkerhet og rømning når kunder skal oppholde seg i lokalet. I tillegg er salg av varer (forretning) en annen underkategori av det overordnede arealformålet.

På den annen side, dersom lokaler er godkjent som «café» og tas i bruk som «restaurant», er endringen ikke nødvendigvis en søknadspliktig bruksendring. Dette fordi bruken ligger tett opptil eksisterende formål (bevertningsformål) og ikke nødvendigvis har noen endret påvirkning på omgivelsene eller andre byggetekniske krav til bruken.

Fra rettspraksis er det etter konkrete vurderinger konstatert at for eksempel endring av godkjent bruk som lager for papir og kontorrekvisita til bruk som renseri, var krav om søknad og bruksendringstillatelse. Et annet eksempel fra rettspraksis er at endring fra godkjent bruk for salg av bildekk, bilrekvisita, campingvogner, campingutstyr og sportsutstyr til ny bruk som matsenter, forutsatte søknad og tillatelse til bruksendring.

Bruk i strid med gjeldende arealplan

Dersom bruksendringen er i strid med det gjeldende reguleringsformålet for eiendommen, skal søknad om bruksendring i utgangspunktet avslås. Praktiske eksempler er bruk av lokaler regulert til industri som ønskes benyttet til forretning eller lokaler regulert til plasskrevende handel som ønskes benyttet til detaljhandel. I slike tilfeller må det enten foretas en planendring eller søkes om dispensasjon fra arealformålet etter plan- og bygningsloven § 19-2. Her må det argumenteres godt for hvorfor dispensasjon bør innvilges. Det vil alltid være en risiko for avslag på dispensasjonssøknader.

Gjør undersøkelsene på forhånd

Vi anbefaler å gjøre grundige undersøkelser av byggesaksgodkjent bruk før man inngår ny leieavtale eller kjøper bygningsmasse med eksisterende leietakere. Da kan man på forhånd håndtere og regulere risikoen i leiekontrakten eller kjøpekontrakten, eventuelt også avtale kostnads- og gjennomføringsansvar for å bringe lokalene i lovlig godkjent stand.

Artikkelforfattere er partner Øystein Nore Nyhus og senioradvokat Steffen Myrseth i Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig.