Huseier gikk i utleiefella – retten sammenligner med Carew-saken

Oslo tingrett har nylig behandlet en skattesak mellom en huseier på Lørenskog og Skatteetaten, etter at skattemyndighetene ikke var enig i hvordan huseieren hadde tolket skattereglene for utleie i egen bolig. I årene 2014 til 2017 leide huseieren ut deler av boligen sin. Boligen ble leid ut til et utenlandsk firma, som trengte husly til arbeiderne sine.

Selskapet skulle etter den opprinnelige leieavtalen betale 55.000 kroner i måneden. Leiebeløpet inkluderte strøm, oppvarming, varmtvann, internett og kabel-TV. Leiebeløpet ble senere nedjustert i tilleggsavtaler. Huseieren opplyste ikke om leieforholdet og leieinntektene i selvangivelsen.

Plus

Tapte kamp om skattefradrag på mer enn 300 mill.

Selskapet i Petter Stordalens Strawberry-gruppe stevnet Skatteetaten etter at de ble nektet å benytte skatteposisjoner på flere hundre millioner kroner fra eiendomskjøp i Sverige.

Ble kontaktet av skattekontoret

På bakgrunn av betydelige innbetalinger fra det utenlandske firmaet, ble huseieren kontaktet av skattekontoret i januar 2018. Han ble bedt om å forklare hva dette var for noe.

Han opplyste da om leieforholdet, og han forklarte at det ikke var opplyst om leieforholdet fordi firmaet leide under halvparten av boligen. Etter noe ytterligere korrespondanse varslet skattekontoret endring av skattefastsettingen for inntektsårene 2014 til 2017. Skattekontoret fattet vedtak i saken den i november 2019. I vedtaket ble huseierens skattepliktige inntekt økt med til sammen 1.484.800 kroner i inntektsårene 2014 til 2017.

Skattekontoret ila også ordinær og skjerpet tilleggsskatt på til sammen 40 prosent av skattefordelen i inntektsårene 2014 til 2016.

Huseieren tok ut stevning mot Skatteetaten med påstand om at Skatteklagenemndas vedtak er ugyldig. Gjennom sin advokat anførte huseieren at han hadde benyttet minst halvparten av boligen som egen bolig, beregnet etter utleieverdien, og at leieinntekten var skattefri.

Saken havnet for Oslo tingrett, som innledningsvis slår fast at utleieinntekt fra egen bolig er skattefri dersom eieren benytter minst halvparten av boligen til egen bruk, regnet etter utleieverdien. Domstolen har deretter tatt for seg vedtaket til Skatteetaten, hvor det er tatt utgangspunkt i soveromareal ved fastsettelsen av utleieverdi i både leietakers og huseiers del. Huseieren har anført at han hadde tilgang til flere kvadratmeter soverom enn firmaet som leide hos ham, mens Skatteetaten har anført at flere av disse rommene ikke var godkjent for varig opphold, og dermed ikke kan klassifiseres som soverom.

- Utleieverdien er ulik

Oslo tingrett mener det ikke er nødvendig å ta stilling til disse spørsmålene. Retten peker på at sammenligningsgrunnlaget for utleieverdien er ulik for leietakers og huseiers arealer.

- Retten vil (…) presisere at forutsetning for skattefritak er at utleier benytter boligen som egen bolig, se skatteloven § 7-2 første ledd bokstav a. Dette innebærer at utleieverdien på utleiers del alltid skal fastsettes basert på utleie til boligformål. Sammenligningsgrunnlaget for utleieverdien på den utleide delen må derimot vurderes nærmere basert på den faktiske bruken. Sammenligningsgrunnlaget for markedsleie kan dermed være ulikt for den utleide og den ikke utleide delen.

Oslo tingrett slår fast at faktisk betalt leie gir best uttrykk for markedspris. Dette er i tråd med skattekontorets vedtak, hvor saksbehandler har tatt utgangspunkt i at firmaet som leide betalte opp mot 55.000 kroner i månedlig leie. Retten mener leiesummen som firmaet betalte «ikke er uttrykk for utleieverdi til boligformål». Domstolen har da lagt vekt på tre forhold:

1. Leietakeren var et selskap som leide arealet som ledd i selskapets næringsvirksomhet i Norge.

2. De utenlandske arbeiderne som oppholdt seg i huset benyttet ikke eiendommen som egen bolig. Eiendommen var et midlertidig oppholdssted mens de arbeidet i Norge. Det må legges til grunn at arbeiderne var bosatt i utlandet.

3. Avtalene forutsatte at mer enn 15 personer kunne oppholde seg i den utleide delen. Dette er ikke typisk for en bolig, mener Oslo tingrett.

Retten avviser at utleieverdien av huseiers egen del til boligformål er i nærheten av leiesummen som firmaet betalte, og viser til Skatt Østs egne undersøkelser som viser at sammenlignbare boenheter har vært annonsert med en månedsleie på mellom 15.000 og 23.000 kroner.

Utleieverdien til huseierens var dermed lavere enn utleieverdien til firmaets del, skriver Oslo tingrett.

- Retten mener det er bevist utover enhver rimelig tvil at leieinntektene i 2014 til 2016 var skattepliktige, heter det videre.

Trekker paralleller til Carew-saken

Huseieren har altså hevdet at han trodde leieinntektene var skattefrie. Etter rettens syn er det naturlig å vurdere spørsmålet om rettsvillfarelse opp mot vilkåret om at opplysningssvikten må kunne føre til skattemessige fordeler.

Plus

Eiendomsinvestor innberettet ikke millionutbytte – dømt til ett års fengsel

Skattesviket er grovt, slår Oslo tingrett fast, etter at en kvinne unnlot å opplyse at hun hadde tatt ut utbytte på 9,5 millioner kroner fra eiendomsselskapet sitt.

- Det er da et krav om simpel uaktsomhet, skriver Oslo tingrett, som sammenligner med Carew-saken, hvor tidligere fotballspiller John Carew ble dømt for grovt uaktsomt skattesvik, selv om han var «i rettsvillfarelse om hvor han var skattemessig bosatt».

Retten er ikke enig i at det foreligger en faktisk villfarelse i saken om leieinntektene på Lørenskog, og mener huseieren har handlet grovt uaktsomt.

- Retten tar utgangspunkt i at selvangivelsessystemet bygger på at det er skatteyters ansvar å klarlegge det faktiske grunnlaget for skatteplikten, og at skatteyter må opptre aktsomt og lojalt, se skatteforvaltningsloven § 8-1. Dersom skattyter innser eller bør innse at det kan være tvil om hvordan en bestemmelse skal forstås, skal han gi opplysninger i skattemeldingen slik at skattemyndighetene får tilstrekkelig med opplysninger til å vurdere hva som er den riktige skattemessige bedømmelse av forholdet.

Huseieren tapte dermed søksmålet mot Skatteetaten, som innebærer at den skattepliktige inntekten blir økt med nærmere halvannen million kroner. I tillegg er huseieren ilagt ordinær og skjerpet tilleggsskatt. Til slutt ble huseieren dømt til å betale sakskostnadene til Skatteetaten med 175.000 kroner.