Har Husleielovutvalget gått for langt i leietakervennlig retning?

Rundt en fjerdedel av husholdningene i Norge leier boligen sin, og i antall utgjør dette om lag 605 000 husholdninger. Leiemarkedet har dermed stor samfunnsmessig betydning. Husleieloven regulerer avtaler om bruksrett til husrom, både bolig og andre formål. Loven skal sikre en balansert fordeling av rettigheter og plikter i forholdet mellom utleier og leietaker. Dette innebærer at leietaker har et særlig vern i husleieloven. 

Loven skal også bidra til et godt fungerende boligmarked. Utleiers motivasjon for å leie ut er derfor også ivaretatt i loven.

Stortinget anmodet Regjeringen om å sette ned et husleielovutvalg som skulle gjennomgå husleieloven og vurdere lovendringer som styrker leietakers rettigheter, sikre grunnleggende botrygghet, og sørge for at loven er tilpasset dagens situasjon på leiemarkedet. 

Husleielovutvalget ble oppnevnt i juni 2023, og bedt om å levere sitt arbeid i to delleveranser. Det som nå er sendt ut på høring er den første delleveransen, som omhandler husleielovens regler om kontraktslengde og oppsigelsesvern i boligforhold.

Endringsforslagene har allerede mottatt kritikk fra bransjen, herunder fra Norsk Eiendom. Det kan stilles spørsmål om utvalget har gått for langt i leietakervennlig retning. Her er utvalgets hovedforslag og anbefalinger:

Forslag som skal sikre grunnleggende botrygghet

Husleielovutvalget er bedt om å vurdere tiltak for å styrke leietakersrettigheter og sikre grunnleggende botrygghet. Utvalget har sett på om reglene om tidsbestemte og tidsubestemte leiekontrakter bør endres, inkludert om minstetiden for privatpersoner som leier ut bør økes utover tre år, og om profesjonelle utleiere kun bør tilby tidsubestemte kontrakter.

Mener husleielovutvalget bommer fullstendig

Utvalget har foreslått å øke minstetiden for tidsbestemte leieavtaler fra tre til fem år (§ 9 A-3 i lovutkastet). Utvalget begrunner økningen av minstetiden for tidsbestemte leiekontrakter med at dette vil gi leietakeren større mulighet til å planlegge fremtiden, skape et hjem og en mulighet til å beholde tilhørigheten til nærmiljøet.

Samtidig er det foreslått å gi leietaker en rett til å kreve forlengelse av disse tidsbestemte leieavtalene (§ 9 A-5 i lovutkastet). Dagens regler gir ikke leietaker rett til å forlenge en tidsbestemt kontrakt dersom det ikke er fastsatt i leieavtalen. Mange utleiere har benyttet denne muligheten til å kunne avgjøre om leietakere skal få fortsette leieforholdet eller ikke. Utleiere har spesielt i problematiske leieforhold sett på denne muligheten til å avslutte et leieforhold som en fin mulighet til å unngå å benytte seg av husleielovens oppsigelsregler. 

Utvalget mener at det likevel er behov for å gi leietaker en forlengelsesadgang, og at dette sett i sammenheng med økt minstetid i tidsbestemte leieforhold er et viktig skritt i arbeidet med å styrke botryggheten til leiere og anseelsen til leieboligen som boform. Forslaget legger opp til at utleier kan nekte forlengelse dersom det foreligger saklig grunn, og at utleieres interesser blir ivaretatt gjennom oppsigelsesreglene og adgangen til å øke husleien.

Den gjeldende husleieloven har ulike regler for oppsigelse av tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler. Utvalget har vurdert disse reglene, og kommet til at det er behov for endringer som gjør oppsigelsesprosessen mer forutsigbar og mindre ressurskrevende for partene i leieforholdet.

I dag kan det avtales at et leieforhold ikke skal kunne sies opp innenfor en gitt tidsperiode, såkalt bindingstid. I rapporten fra utvalget er det foreslått at leietaker skal få en ufravikelig oppsigelsesrett når som helst (§ 9 A-5 i lovutkastet). Det betyr at det ikke vil være mulig å avtale en bindingstid i leieavtalen. For å sikre at denne ufravikelige oppsigelsesretten ikke blir omgått ved at det avtales lang oppsigelsestid, er det foreslått at det ikke blir tillatt å avtale en lengere oppsigelsestid enn tre måneder for leietaker.

Utleier skal ved oppsigelse av leieforholdet begrunne hvorfor leieforholdet blir sagt opp. Det er ikke krav om en omfattende redegjørelse. For å sikre leietakers rettigheter har utvalget foreslått at utleier ikke skal kunne endre begrunnelsen for en oppsigelse etter at den er gitt (§ 9 A-9 i lovutkastet). I situasjoner hvor oppsigelsen blir bestridt av leietaker ser utvalget et behov for å hindre utleier i å fremsette andre oppsigelsesgrunner enn den som er sendt til leietaker. Dette blir begrunnet med at det kan skape usikkerhet for leietaker, og at verdien av en begrunnelse ved oppsigelse blir redusert dersom det foreligger adgang til å endre begrunnelse.

Forslag til tiltak som ivaretar interessene til de ulike aktørene i leiemarkedet

Husleielovutvalget er også bedt om å vurdere tiltak som skal ivareta interessene til de ulike aktørene i leiemarkedet på en god og samfunnstjenlig måte.

For å sikre at leietaker er klar over at utleier har en adgang til å si opp leieavtalen, er det i rapporten foreslått å tydeliggjøre utleierens adgang til å kreve opphør av leieforholdet (§ 9 A-6 i lovutkastet).

Det har blitt stilt spørsmål ved om det ville bli foreslått endringer i loven som innebærer at næringsdrivende utleiere blir pålagt andre regler enn privatpersoner som leier ut. Det er i denne omgang ikke foreslått slike endringer, og utvalget foreslår å opprettholde like regler for næringsdrivende utleiere og for privatpersoner som leier ut.

For å ivareta interessene til de ulike aktørene i leiemarkedet er det foreslått å opprettholde unntaksreglene om kontraktslengde og oppsigelsesvern i leieforhold hvor partene bor tett på hverandre, og når utleieren har saklig grunn til kortere leietid (§§ 9 A-3 og 9 A-10 i lovutkastet). I dag kan det avtales en minstetid på ett år i leieforhold hvor utleier leier ut deler av egen bolig. Det vil fortsatt være mulig selv om utvalget foreslår en forlengelse av minstetiden ved andre tidsbestemte leieforhold. 

Plus

Utleie av boliger: Norske storbyer knuses av renten

Flertallet i utvalget ser på dette som viktig for å få utleiere til å teste ut utleie. De slipper da å risikere eget bomiljø i lengere tid enn ett år dersom leieforholdet fungerer dårlig. Dette kan etter flertallets syn sørge for at flere velger å leie ut ledige utleieobjekter.

Forslag til tiltak som skal gi økt klarhet og brukervennlighet

Et annet viktig aspekt ved utvalgets mandat er å utforme brukervennlige regler med klart språk og god systematikk. Dette vil gjøre det enklere for både leietakere og utleiere å forstå sine rettigheter og plikter. Regelverket vil da bli mer tilgjengelig og forståelig. Dette kan bidra til å redusere konflikter mellom partene i leieforholdet.

I delrapporten er det lagt opp til et eget kapittel 9 A som samler og henviser til alle de mest praktiske reglene om opphør av boligleieavtaler. Utvalget foreslår også å oppdatere språket i lovteksten for å gjøre det mer forståelig. Forslagene som allerede er nevnt over, for eksempel reglene om ufravikelig oppsigelsesadgang for leietaker, fører til at det ikke oppstår utfordringer med tolkning av bindingsklausuler i leieavtaler. Det er også foreslått enkelte andre endringer i loven som skal gjøre bestemmelsene mer tilgjengelige.

Tiden frem til høringsfristen

Høringsfristen er 30. april 2024. Husleielovutvalget foreslår en rekke endringer som kan få stor betydning både for leietaker og utleier. Selv om det er et viktig formål å styrke leietakers posisjon, er det viktig at man ikke går for langt. Tiden frem til utløpet av høringsfristen bør derfor benyttes til innspill som kan sørge for at husleielovens regler er tilstrekkelig balansert, og som sikrer et fortsatt velfungerende utleiemarked i årene fremover.

Om artikkelforfatterne:

Natasja Plur er advokat, Haakon Agnalt er advokatfullmektig, begge Wiersholm.