Grunneiere stemples som illojale av retten – må ut med 50 millioner kroner

En mangeårig strid mellom syv grunneiere på Gol og eierne av Gol Skisenter AS har fått sitt foreløpige punktum, etter at Borgarting lagmannsrett har dømt grunneierne til å betale erstatning på 48,3 millioner kroner til skisenter-eierne. I tillegg er grunneierne dømt til å betale sakskostnadene til motparten med 2,2 millioner kroner.

Gol Skisenter AS, nå Specter Drift AS, trakk grunneierne for retten med krav om erstatning etter at grunneierne hevet en avtale om kjøp av utbyggingsareal og hyttetomter på Skaraåsen i Gol. Avtalen ble inngått i 2012. Arealet var i avtalen anslått til 643 mål.

Plus

Enda flere eiendomsaktører krever erstatning av Oslo kommune

Fortausdommen legger beslag på mange rettsdager i Oslo tingrett.

Specter skulle for egen regning sørge for regulering av området, og fikk ugjenkallelig fullmakt fra grunneierne til å igangsette de nødvendige privat- og offentligrettslige tiltak på arealet.

Da avtalen ble inngått, var arealet et skogbevokst utmarksområde uten veiforbindelse og annen infrastruktur. Specter forpliktet seg til å opparbeide og bekoste tidsriktig infrastruktur av vei, vann, avløp og internett. Specter forpliktet seg videre til å bruke alle nettoinntekter til investering i infrastruktur for løyper, heiser, snøproduksjonsutstyr, service og annen nødvendig og tidsmessig infrastruktur.

Misfornøyd med tomteprisene

Specter fikk også ugjenkallelig fullmakt til å forhåndsselge de regulerte tomtene. Grunneierne skulle ikke være part i salgsavtalene. Etter avtalen sto Specter «fritt til å fastsette tomtenes salgspris og til å foreta prisjustering til den til enhver tid gjeldende markedspris», men likevel slik at grunneierne kunne kreve at det «innhentes uttalelse fra megler for å sikre at oppnådd pris tilfredsstiller gjeldende markedspris».

Grunneierne skulle ha 40 prosent av den salgssum som ble oppnådd for tomtene og Specter 60 prosent. Grunneiernes andel skulle være minst 200.000 kroner av hver av de første 30 tomtene som ble solgt, og deretter minst 300.000 kroner.

Reguleringsplanen ble vedtatt av kommunen i mars 2015. Den omfattet 172 hyttetomter, områder for næringsformål (servicebygg m.m.) og fem områder for oppføring av konsentrert fritidsbebyggelse.

Etter hvert ble det klart at grunneierne var misfornøyd med tomteprisene, og det hele kulminerte med at grunneierne sendte formell hevingserklæring i februar 2020. Specter tok ut stevning i mai 2020, og dermed ble det opp til domstolene å avgjøre tvisten.

I april 2021 kom Hallingdal tingrett til at hevingen av avtalen er urettmessig og rettstridig. Grunneierne ble dømt til å betale 24,3 millioner kroner i erstatning til Specter Drift AS, samt til å dekke sakskostnadene til Specter med over to millioner kroner.

Anket - og gikk på enda større smell

Grunneierne anket avgjørelsen. Nylig kom dommen i Borgarting lagmannsrett, og her fremgår det at lagdommerne er enig med tingretten i at hevingen av avtalen er urettmessig og rettstridig. Men lagmannsretten har valgt å øke erstatningsutmålingen til 48,3 millioner kroner, altså en dobling av tingrettens fastsettelse.

Av dommen fremgår det at lagdommerne er kritiske til grunneiernes håndtering av avtalen.

- Grunneierne har i stor grad påberopt manglende lojal etterlevelse av kontrakten som grunnlag for hevingskravet (…) Det er lagmannsrettens syn at Grunneierne opptrådte kontaktstridig da de i 2015 ikke overførte fellesarealene vederlagsfritt til Specter. Grunneiernes tinglysning av urådighetserklæring på sine egne eiendommer i januar 2016, var etter lagmannsrettens syn både kontaktstridig og illojalt. De har også tiltatt seg en aktiv rolle i prosjektet som de etter kontrakten ikke skulle ha. Den illojalitet som Grunneierne påberoper, og betydningen av den, må vurderes i lys av Grunneiernes egen opptredenm skriver lagmannsretten og legger til:

- Plikten til lojal etterlevelse av kontrakten går begge veier.

Borgarting lagmannsrett har gjennomgått alle tomtesalgene, for å kunne vurdere grunneiernes anførsler om at det skal ha blitt solgt tomter under markedspris. Etter gjennomgangen er det lagmannsrettens syn at det ikke er påvist at kjørereglene og kontrakten er brutt ved de salgene som er påberopt.

- Det er ingen forhold som gir Grunneierne rimelig grunn til å kreve seg fritatt fra kontrakten. Dette gjelder både når de påberopte forholdene vurderes isolert og samlet, heter det i dommen.

- Har skjønt at konsekvensene ville være store

Etter lagmannsrettens syn er det ikke grunnlag for lemping av ansvaret.

- Som det fremgår (…), mener lagmannsretten at Grunneierne har opptrådt på en måte som vanskeliggjorde Specters gjennomføring av prosjektet. De truet også med å heve flere ganger før det faktisk ble gjort, men valgte å vente. De har utvilsomt visst at Specter fortløpende nedla betydelige kostnader i infrastruktur og skianlegget og at nedlagte kostnader økte etter hvert som tiden gikk. De har også utvilsomt skjønt at konsekvensene for Specter ville være store ved en heving, og de hevet etter at Specter hadde varslet store erstatningskrav i tilfelle heving. Det er lagmannsrettens syn at Grunneierne må ha forstått at det var betydelig risiko knyttet til heving av kontrakten.

Plus

Tilbakeslag for hotellarving i kampen om denne kjempetomten

Jan Erik Rivelsrud betalte 25 millioner kroner for en festetomt på 120 mål på Nordstrand, hvor han gjennom Nobil Eiendom ønsker å bygge over 500 boliger. Festerne krever innløsning, og nå har de fått medhold i lagmannsretten.

- Grunneierne blir etter hevingen sittende igjen med store nettoverdier som er skapt ved Specters innsats. Det innebærer at Grunneierne har økonomisk evne til å bære tapet og fortsatt vil kunne sitte igjen med økonomisk gevinst, fortsetter Borgarting lagmannsrett.

Borgarting lagmannsrett slår videre fast at sakskostnadsavgjørelsen fra tingretten ikke skal endres, og i tillegg til erstatningsutmålingen på 48,3 millioner, betyr dette at grunneierne totalt må ut med over 52 millioner kroner.

Prosessfullmektig for grunneierne var advokat Jarle Stig Edler hos Bing Hodneland. Prosessfullmektig for Specter var advokat og partner Stein E. Hove hos Brækhus Advokatfirma. Til Estate Nyheter kommenterer Hove dommen slik:

- Slutningen i saken taler vel for seg, og det er klart at vår klient er godt fornøyd med resultatet. Dommen er et sjeldent eksempel på et hevingsoppgjør/erstatningsoppgjør midt i en eiendomsutviklingsprosess, skriver Hove i en e-post og avslutter slik:

- Dommen viser også at partene skal tenke seg godt om flere ganger før slike kontrakter heves. Urettmessig heving får fort store konsekvenser.