Gikk på en smell i Bogstadveien

Oslo tingrett har nylig behandlet en tvist mellom investorene Carl Erik Krefting og Odd Ekholt på den ene siden, og beboerne i Bogstadveien 30 på den andre siden. Saken gjelder spørsmål om hvorvidt et aksjeselskap som eier et kombinert bolig- og næringsbygg i Bogstadveien er et næringsdrivende aksjeselskap eller et boligaksjeselskap.

Foranledningen for søksmålet er at det er oppstått tvist mellom AS Bogstadveien 30 Byggeselskap v/styret og 29 mindretallsaksjonærer om fastsetting av husleie, etterberegning og markedstilpasning av den, fordelingsprinsippene husleiefastsettelsen bygger på, med mer.

AS Bogstadveien 30 Byggeselskap ble stiftet i 1950. Bygget ble ferdigstilt i 1952 og består per i dag, enkelt forklart, av to etasjer med næringslokaler og seks etasjer med boliger.

Det er 1314 aksjer i selskapet. To aksjonærer – Søylen Eiendom AS og Herkules Confektionsfabrikk AS, som stort sett eies av henholdsvis Carl Erik Krefting og Odd Ekholt – har i dag flertallet på 50,6 prosent av aksjene i AS Bogstadveien 30 Byggeselskap.

Bygget til AS Bogstadveien 30 Byggeselskap står på festet tomt. Tomten er eid av AS Bogstadveien 30, som igjen er eid av Krefting og Ekholt med henholdsvis 40 prosent og 60 prosent.

Rundt 2017 oppstod det uenigheter i AS Bogstadveien 30 Byggeselskap knyttet til beregningen av husleie for leietakerne/aksjonærene. Uenighetene har senere økt, blant annet etter at styret i AS Bogstadveien 30 Byggeselskap innhentet en uttalelse fra Skatt Øst som konkluderte med at AS Bogstadveien 30 Byggeselskap ikke er et «boligselskap» i skattelovens forstand og at avtaler mellom AS Bogstadveien 30 Byggeselskap og aksjonærene må være på en armlengdes avstand.

Husleien må i så fall fastsettes til markedsleie. Tvisten gjelder hvorvidt krav om etterberegning av husleie og særutgifter for 2017, 2018, 2019 og første halvår i 2020 er rettmessig, om en leieøkning per 1. august 2020 er rettmessig, og om leiefordelingsprinsippene kan endres uten de berørte aksjonærenes samtykke.

Det ble videre krevd fastsettelsesdom for at AS Bogstadveien 30 Byggeselskap er et boligaksjeselskap. Underliggende spørsmål var hvordan husleien skal fastsettes, hvilke komponenter som skal inngå i den og ikke, om husleie kan etterberegnes mer generelt og om det kan foretas en markedstilpasning av husleien.

I denne relasjon er det av stor betydning om selskapet skal defineres som et næringsdrivende aksjeselskap eller et boligaksjeselskap. Beboerne innga stevning i november 2020. Hovedforhandling ble avholdt over fem rettsdager fra 31. mai til og med 4. juni 2021. Dommen kom denne uken.

- Urettmessig husleieøkning

Oslo tingrett har kommet til at Bogstadveien 30 Byggeselskap AS i dag er et boligaksjeselskap. Dette innebærer at reglene i borettslagsloven kommer til anvendelse. Det følger av denne at felleskostnader skal fordeles mellom aksjonærene «ut frå tilhøvet mellom verdiane på bustadene», og at: «Med tilslutning frå dei andelseigarane det gjeld, kan det fastsetjast ei anna fordeling enn nemnd i første ledd».

Det ligger i dette at omlegging og endring av husleieprinsippene ikke kan skje uten tilslutning fra berørte aksjonærer.

Plus

Ihus-gründer tapte mot Søylen (+)

- Den modellen selskapet har bygget på over tid levner etter rettens syn liten tvil om at den reelle verdien til aksjonærene ligger i leieretten, og ikke i aksjen. Profitt fremstår ikke for retten som å ha vært en målsetning i selskapet slik det er blitt drevet over tid, heter det i dommen.

Oslo tingrett sier dette om uttalelsen fra Skatt Øst:

- Uttalelsen til Skatt Øst gir en indikasjon på hva Skatt Øst mener om det spørsmålet de er blitt forelagt, men den kan ikke tolkes som et ytre pålegg for Selskapet, på samme måte som for eksempel en rettskraftig dom eller et pålegg ved lov.

Oslo tingrett slår fast at krav mot aksjonærene med etterberegning av husleie og særutgifter for 2017, 2018, 2019 og 1. halvår 2020 er urettmessige. Det samme gjelder leieøkningen per august 2020.

Krefting & Co ble dømt til å dekke sakskostnadene til beboerne, som samlet var på drøyt to millioner kroner.