Forurenset grunn i transaksjoner – hvem har ansvaret?

Utgangspunktet etter forurensningsloven § 7 er at all forurensing er forbudt med mindre det fremgår av forurensningsloven §§ 8 eller 9 at det er tillatt eller det er gitt tillatelse i medhold av forurensningsloven § 11. Forurensning er svært vidt definert i forurensningsloven § 6 og innebefatter blant annet tilførsel av fast stoff, væske eller gass til luft, vann eller i grunnen og som «er eller kan være til skade eller ulempe for miljøet».

I § 7 er det blant annet bestemt at «ingen må ha, gjøre eller sette i verk noe som kan medføre fare for forurensning». I praksis innebærer dette at en grunneier kan holdes ansvarlig for opprydning av forurensning selv om forurensningen ikke skyldes grunneiers egen aktivitet. Dette fordi grunneieren i kraft av å eie en forurenset eiendom «har» forurensning.

Trondheim kommune frifunnet i Entra-søksmål

Eiendomsselskapet mener kommunen må betale erstatning for forurensning i grunnen. – Kravet er foreldet, slår retten fast.

Høyesterettspraksis

I Høyesterettspraksis er det lagt til grunn et strengt ansvar ved grunnforurensing. I Rt. 2012 s. 944 (Grindalen) ble grunneier holdt ansvarlig for utgifter det offentlig hadde hatt for å rydde opp den sterkt forurensede grunnen selv om forurensingen skyldtes en tidligere fester. I dommen ble det lagt til grunn at: «Det innebærer at forurensningsmyndighetene som det klare utgangspunkt alltid vil kunne gå på grunneier selv om forurensingen skriver seg fra andre. Men der en annen klart peker seg ut som nærmere til å foreta effektive tiltak, vil det etter omstendighetene kunne tenkes å innebære myndighetsmisbruk å rette krav mot grunneieren.» [vår understreking].

I praksis vil det ofte være slik at forurensningsmyndighetene kan ha flere å velge mellom når ansvaret skal plasseres. Dette kan være en tidligere leietaker/fester som forurensningen stammer fra, eller det kan være dagens grunneier. Det vil i stor grad være opp til forurensningsmyndigheten selv å avgjøre hvem som holdes ansvarlig overfor det offentlige. Et grunnleggende prinsipp i miljøretten er derimot at "forurenser betaler" (polluter pays principle). 

At det offentlige velger å holde grunneier ansvarlig i et tilfelle der en tidligere leietaker eller fester er forurenser, stenger ikke for at grunneier kan kreve regress fra den som faktisk har stått for forurensningen. I mange tilfeller vil dette imidlertid være vanskelig eller umulig fordi den tidligere leietakeren eller festeren kan ha gått konkurs eller selskapet ikke lenger eksisterer.

I Rt. 2010 s. 306 (Hempel I) kom Høyesterett til at et morselskap kunne pålegges å sørge for eller bekoste undersøkelser eller lignende tiltak for forurensing som skrev seg fra datterselskapets virksomhet. I en påfølgende sak som gikk for Gulating lagmannsrett (LG-2013-210482, Hempel II) ble morselskapet også holdt ansvarlig for å refundere kostnader det offentlige hadde hatt til opprydding av den forurensede grunnen. Avgjørelsene bygger bl.a. på en betraktning om at eieren av et selskap som forurenser anses som å ha forurensning, ref. ovenfor. Avgjørelsene slo med dette "hull i" prinsippet om aksjeeieres begrensede ansvar for aksjeselskapets forpliktelser.

I Hempel I-avgjørelsen er det uttalelser som peker i retning av at også mellomliggende eiere eller andre som «har hatt» eiendommen også er mulige ansvarlige for forurensning overfor det offentlige.

De nevnte avgjørelsene underbygger at forurensingsansvaret er strengt og rammer en vid krets av mulige ansvarlige.

Risiko kan håndteres forskjellig i kjøpekontrakter

Risiko for forurensning kan i kjøpekontrakter håndteres på mange forskjellige måter, der løsningen vil kunne avhenge av bl.a. type eiendom og bruken av denne, kjøpers planer, partenes kunnskap m.m. Løsningene vi ser inkluderer at selger påtar seg ansvar for rydding før overtakelse, at kjøper fullt og helt overtar ansvar og risiko mot et prisavslag, og at kostnadene til rydding fordeles mellom partene etter avtalte modeller når rydding faktisk skjer.

Pluss

Dømt til å betale millioner i erstatning etter forurensning (+)

Mangeårig drift en av bensinstasjon skapte store utfordringer og ditto kostnader for utbygger i Tromsø.

Det er full avtalefrihet mellom kjøper og selger når det gjelder hvem som i forholdet dem imellom skal ta den «endelige regningen» for opprydding. En slik avtale er imidlertid ikke bindende for myndighetene, som uansett – innenfor rammene av forurensningsloven – kan velge hvem de vil holde ansvarlig.

En overdragelse av ansvar vil normalt forutsette at risikoen kartlegges. Dette vil måtte inkludere både kartlegging av forekomster av forurensning og type forurensning, samt en vurdering av hvilken risiko eventuell forurensning utgjør. Sistnevnte omfatter vurdering av om eventuell forurensning må fjernes, om massene kan deponeres/gjenbrukes innenfor eiendommen m.v. God kunnskap om risikoen vil normalt gjøre det enklere å regulere ansvaret.

Om det er behov for opprydning av eiendommen beror også på hva eiendommen skal brukes til. Miljømyndighetene har utviklet veiledende tilstandsklasser med ulike normverdier for ulike stoffer som uttrykker hva akseptabel gjenværende forurensning i grunnen er ved ulik arealbruk. Her er det krav til ulik tilstandsklasse for massene i grunnen alt avhengig av om eiendommen skal brukes til boligbygging eller barnehage på den ene siden eller til industri på den andre siden. Ved regulering av ansvar for forurensning i grunnen kan dette kobles opp mot tilstandsklassene for forurenset grunn.

I transaksjoner der kostnadene til rydding skal fordeles mellom partene ettersom oppryddingen gjennomføres, så er det en tilbakevendende problemstilling at det krangles om hvorvidt oppryddingen har blitt gjennomført på en rasjonell måte og om det er fjernet mer masser enn nødvendig. Erfaringen tilsier derfor at slike modeller også bør inneholde bestemmelser som sikrer selger fortløpende tilgang på informasjon om arbeidenes utførelse, samt incentiver for kjøper til å holde kostnadene nede.

Sistnevnte kan oppnås ved at kostnadene til rydding fordeles mellom partene etter forutbestemte "nøkler", som vil kunne innebære at selger har sikkerhet for at kjøper "tjener på" en kostnadseffektiv rydding. Videre så er det relevant å hensynta at det er kjøpers merkostnader som følge av forurensningen som normalt skal kompenseres.

Dersom eiendommen uansett skal graves ut for å etablere kjeller, så er det kun merkostnadene til nødvendig bortransportering og deponering av forurensede masser som skal kompenseres.

Erling M. Timm er partner og John C. Deighan er senioradvokat i Haavinds eiendomsavdeling