Forlengelse av leieavtaler

Forlengelsen bør reguleres i en tilleggsavtale

Når en leieavtale skal forlenges bør det inngås en tilleggsavtale til den opprinnelige leieavtalen. Innledningsvis bør det fremgå at den opprinnelige leieavtalen også gjelder for den nye leieperioden, med de endringer og tilføyelser som fremgår av tilleggsavtalen. På denne måten blir det klart for begge parter hvilke vilkår som gjelder for den nye leieperioden.

Angivelse av ny leieperiode

I tilleggsavtalen må naturligvis ny leieperiode angis, ved å oppgi både oppstarts- og utløpsdato. Det kan gjerne fremgå eksplisitt hvorvidt det gis rett til ytterligere forlengelser eller ikke.

Leien

Dersom forlengelsen skal skje på markedsmessige vilkår, er det normalt leiens størrelse som blir det mest sentrale forhandlingstemaet mellom partene. Den nye leien må inntas i tilleggsavtalen, og det bør fremgå hvordan KPI-reguleringen skal skje i tiden fremover (ny kontraktsindeks mv.).

Arbeider i leieobjektet

Noen ganger blir partene enige om at det skal utføres arbeider i leieobjektet i forbindelse med forlengelsen av leieperioden. Blant annet av skatte- og merverdiavgiftsmessige årsaker besørges arbeidene ofte av utleier. Kostnadene vil derimot i en del tilfeller dekkes helt eller delvis av leietaker, for eksempel gjennom betaling av en investeringsleie frem til utløpet av den nye leieperioden.

I slike tilfeller er det en rekke forhold som bør reguleres i tilleggsavtalen. For eksempel er det viktig å få en god beskrivelse av hvilke arbeider som skal gjøres, når de enkelte arbeidene skal gjøres for å ikke medføre unødig stor ulempe for leietakers drift i leieobjektet, hvordan leietaker skal medvirke i forbindelse med arbeidene, for eksempel ved å fristille deler av lokalene i perioder hvor mer intensive arbeider gjøres, samt tidsfrister for når de enkelte arbeidene skal være ferdigstilt og virkninger av eventuell forsinkelse. Mekanismen for beregning av investeringsleien bør også detaljeres.

Dersom leietaker selv skal utføre arbeider, bør det blant annet reguleres om disse skal eller kan tilbakestilles ved opphør av leieforholdet. 

Vedlikeholdsplikt

Det er viktig å unngå risiko for at et eventuelt vedlikeholdsetterslep fra leietakers side i den opprinnelige leieperioden må anses akseptert av utleier ved forlengelsen, og at forlengelsestidspunktet derfor danner et nytt nullpunkt for leietakers vedlikeholdsplikt. Det bør derfor presiseres at leietaker må sørge for at eventuelt vedlikeholdsetterslep fra forutgående leieperioder skal tas igjen i forbindelse med forlengelsen eller i løpet av den forlengede leieperioden.

Sikkerhetsstillelse

Dersom leietaker har stilt en morselskapsgaranti, er det ingen automatikk i at denne videreføres ved en forlengelse av leieavtalen. Dersom leietaker har stilt garanti fra tredjeperson, for eksempel en bankgaranti, er den normalt tidsbegrenset i samsvar med opprinnelig leieperiode. Ved justert leie er det også normalt behov for å justere beløpet i sikkerhetsstillelsen. Med andre ord bør utleier følge opp at leietaker stiller ny/fornyet sikkerhet i forbindelse med forlengelse. Denne bør komme på plass før den nye leieperioden starter.

Merverdiavgift

Mange eldre leieavtaler inneholder en mindre detaljert regulering av partenes rettigheter og forpliktelser knyttet til merverdiavgift enn den som i dag følger av meglerstandardene, noe som normalt er til ulempe for utleier. Inngåelsen av tilleggsavtalen om forlengelse kan være en fin anledning til å erstatte en utdatert merverdiavgiftsregulering med eksempelvis siste versjon av bestemmelsen i de såkalte "meglerstandardene".

Tvangsfravikelse

Selv om den opprinnelige leieavtalen har en klausul om tvangsfravikelse, bør en slik klausul for sikkerhets skyld gjentas i tilleggsavtalen. Klausulen bør angi både at tvangsfravikelse vedtas dersom leie eller andre ytelser uteblir og når leietiden etter tilleggsavtalen er løpt ut, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd (a) og (b). 

Artikkelforfatterne er senioradvokat Helene Hem Halum og advokatfullmektig Karen Sofie Kullerud, begge tilknyttet Advokatfirmaet Selmers eiendomsavdeling.