Artikkelforfatter er advokatfullmektig Kaja Helene Bjordal i Simonsen Vogt Wiig.
Foreldelse av depositumskravet setter ikke en stopper for utleiers hevingsrett
Leietaker har fortsatt et insentiv til å gjøre opp utleiers krav på innbetaling av depositum.
Den ferske kjennelsen fra Høyesterett inntatt i HR-2024-1365-U fastslår at utleiers hevingsrett som følge av manglende innbetaling av depositum ikke går tapt, selv om utleiers krav på depositum i seg selv er foreldet. Dette medfører at leietaker fremdeles har et insentiv til å gjøre opp utleiers krav på innbetaling av depositum, ettersom manglende oppgjør vil kunne medføre heving og at leietaker må fraflytte lokalene.
Rett etter sommerferien kom Høyesteretts ankeutvalg med en praktisk og nyttig rettsavklaring hva gjelder sammenhengen mellom foreldelse av utleiers krav på depositum og utleiers rett til å heve leieavtalen som følge av manglende innbetaling av depositum.
Saken gjaldt en utleier som hadde krevd tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav d, som følge av at leietakeren hadde vesentlig misligholdt sin plikt til å innbetale depositum. Bestemmelsen gir utleier rett til å kreve tvangsfravikelse, dersom det foreligger forhold som gjør det «åpenbart» at utleier har rett til å heve leieavtalen.
Utleiers krav på innbetaling av depositum etter leieavtalen er imidlertid et pengekrav som er gjenstand for foreldelse. I den nevnte saken hadde kravet på depositum forfalt til betaling mer enn tre år tidligere, hvilket innebar at utleiers krav på depositum var foreldet, jf. foreldelsesloven § 2.
Spørsmålet Høyesterett tok stilling til var dermed om manglende innbetaling av et foreldet krav på depositum likevel kunne utgjøre et «vesentlig mislighold», som gir utleier rett til å heve leieavtalen. Ankeutvalget svarte bekreftende på dette spørsmålet og uttalte følgende:
«Virkningen av at et krav på depositum er foreldet er at fordringshaveren taper sin rett til oppfyllelse av fordringen, jf. foreldelsesloven § 24 nr. 1. Fordringen opphører ikke å eksistere, og manglende betaling av den kan fortsatt utgjøre et vesentlig mislighold av husleieavtalen. Krav om heving er et selvstendig krav som ikke er gjenstand for foreldelse, jf. Rt-2005-16 avsnitt 74»
Selv om utleiers krav på depositum er foreldet, vil altså utleiers hevingsrett som følge av det underliggende avtalebruddet (manglende innbetaling av depositum), være i behold. Leietakeren vil på sin side være best tjent med å avverge utleiers heving av leieavtalen ved å bringe forholdet i orden. På denne måten kan utleier ende opp med å få innbetalt avtalt depositum, selv om pengekravet i seg selv er foreldet.
Artikkelforfatter er advokatfullmektig Kaja Helene Bjordal i Simonsen Vogt Wiig.
