Fikk rammetillatelse til fortetting av Oslo kommune. Men så tok naboene saken til retten

- Konklusjonen er at saksøkerne gis medhold i at Rundtjernveien 6 ikke kan bebygges som angitt i rammetillatelsen fra Plan- og bygningsetaten.

Slik er konklusjonen i en dom fra desember i Oslo tingrett, hvor stridsemnet er en eiendom i Rundtjernveien på Hellerud i Oslo. Her står naboer og utbygger hardt mot hverandre, i en kamp som tilsynelatende langt fra er over. 

Nabo ble overkjørt i servitutt-krangel

Omkamp i lagmannsretten førte frem – huseierne på Vinderen gikk seirende ut av Borgarting lagmannsrett i sak om påstått strøksservitutt.

Kartverket hadde rotet vekk servitutten

I januar 2020 ble Rundtjernveien 6 kjøpt av et ektepar for 11 millioner kroner. Sommeren samme år ble naboene varslet om rammesøknad for bygging av fire eneboliger, med boflater på tre etasjer.

Dette falt ikke i god jord hos naboene, som viste til at eiendommene i nabolaget er beheftet med en negativ servitutt. Denne lyder slik: «Tomten skal anvendes til boligbygg, og kan bebygges med et våningshus på inntil to etasjer samt garasje».

Ekteparet som hadde kjøpt den gamle eneboligen ble overrasket da de ble forelagt servitutten fra naboene. For servitutten fremkom ikke av grunnboken da de kjøpte eiendommen.

I ettertid er det bragt på det rene at servitutten var slettet fra grunnboken som følge av tinglysningsfeil da ekteparet ervervet eiendommen. Kartverket har forklart slettingen av servitutten med feil ved konverteringen fra manuell til elektronisk grunnbok på begynnelsen av 1990-tallet og slettingen av en forkjøpsrett i 2003.

Servitutten er senere gjeninnført etter henvendelse fra en av naboene.

Underveis har eiendommen skiftet eier flere ganger, til stadig høyere verdi. I 2021 solgte ekteparet eiendommen til et aksjeselskap for 15,5 millioner kroner. Ektemannen er medeier i dette aksjeselskapet. Så, i januar 2023, ble det utarbeidet en aksjesalgsavtale til et nyopprettet borettslag, hvor det ble lagt til grunn en verdi for eiendommen på 24 millioner kroner.

Nordstrand: Må ut med millioner etter å ha tapt mot utbygger

Naboene ville ikke ha nye og moderne hus på den andre siden av hekken. - Slik fortetting må de fleste påregne i dag, sier Borgarting lagmannsrett.

I samme periode er den gamle eneboligen fra 1967 revet. Plan- og bygningsetaten i Oslo har gitt grønt lys for prosjektet, ved at det er gitt rammetillatelse til oppføring av de fire eneboligene.

Men så enkelt var det ikke. 

Byggearbeider på vent

For snaut et år siden fikk naboene midlertidig forføyning i tingretten for at motpartens skulle stanse byggearbeidene og ikke gjenoppta disse før rettskraftig dom tillater dette. Tingrettens kjennelse ble ikke påanket. Tomten er gjort byggeklar, men byggearbeidene er ikke påbegynt.

Deretter tok naboene ut søksmål, og i desember konkluderte altså Oslo tingrett med at eiendommen ikke kan bebygges som angitt i rammetillatelsen fra Oslo kommune.

Utbygger har anført at prosjektet ikke i strid med servitutten, alternativt at den har mistet sin aktualitet og er falt bort. 

Det er ikke Oslo tingrett enig i.

- Servituttens ordlyd med «et våningshus på inntil to etasjer» er ikke forenlig med at prosjektet omfatter fire eneboliger med fullverdige boflater i tre etasjer. Det har heller ikke vært en utvikling i nærområdet som gir grunnlag for en utvidende fortolkning. I perioden fra servitutten ble avtalefestet og frem til i dag har det vært en fortetting av boliger, men eiendommen ligger fortsatt i et typisk småhusområde, skriver rettens administrator Ole Kristen Øverberg.

Negative servitutter – til besvær i eiendomsprosjekter

Om tolkning av den negative servitutten ikke gir deg som utbygger mulighet til å bygge ut som prosjektert, er det flere muligheter for at den negative servitutten anses falt bort.

Under rettssaken argumenterte utbyggerne med at de var i aktsom god tro da de kjøpte eiendommen, ved at de stolte på grunnboken. 

Det er heller ikke omstridt, slår Oslo tingrett fast. Men retten poengterer videre at ekteparet fikk en fortjeneste på 4,5 millioner kroner ved salget til aksjeselskapet halvannet år etterpå. På dette tidspunktet var servitutten kjent og gjeninnført i grunnboken, skriver domstolen – og viser videre til at ektemannen «er eiendomsutvikler og satt på begge sider av bordet» da avtalen mellom ektefellene og aksjeselskapet ble inngått.

Siden naboene vant frem i Oslo tingrett, ble utbyggerne dømt til å betale motpartens sakskostnader, som var på 286.000 kroner. 

Borettslaget har påanket tingrettens dom til lagmannsretten. Ankeforhandling er berammet til slutten av mai i år. 

Motbør også hos Statsforvalteren

Det hører med til historien at utbyggerne v/borettslaget også har søkt Statsforvalteren om å få ekspropriert bort servitutten. Statsforvalteren tok ikke søknaden til følge. Borettslaget påklaget dette vedtaket til Kommunal- og distriktsdepartementet, som 21. mars i år besluttet å ikke ta klagen til følge. Dette vedtaket kan ikke påklages videre.

Prosessfullmektig for utbyggerne er advokat Erling Høyte i Falkanger Advokater, mens naboenes prosessfullmektig er advokat Christian F. Galtung i CMS Kluge Advokatfirma. Galtung bekrefter saksgangen til Estate Nyheter, mens Høyte ikke ønsker å kommentere saken ytterligere.