Kronikk: Leilighetenes størrelse i Oslo – blir det bedre med ny kommuneplan?

I juli falt boligmarkedet med 1,1% og antall tvangssalg gjennom Namsfogden økte betydelig. I Oslo lå totalt 1.141 nye boliger til salgs per 31.07.23, av disse er 46% usolgte 4-roms leiligheter.

Obos-prisene steg samtidig med 1,5 % i Oslo, dette mener sjefsøkonom Sissel Monsvold skyldes god etterspørsel særlig for de minste boligene. I tillegg er OBOS-prisene opp 1,5%, og OBOS mener politikerne i Oslo må tillate flere små leiligheter.

Hvordan ønsker Oslo fremtidig byutvikling i ny kommuneplan?

I forslag til nye bestemmelser i kommuneplanens kap. 9: Boligvariasjon og bokvalitet, skal det settes krav til boligmangfold i byutviklingen.

I områder med ensartet boligsammensetning skal det vurderes hvordan nye boliger kan bidra til større mangfold i boligtyper og boligstørrelser. En vurdering av behov for større boliger inngår i dette og er et dokumentasjonskrav.

Intensjonene i den nye kommuneplanen er gode, og det er tilrettelagt med et kartleggingsverktøy som viser inndelingen i de ulike bydelene.

Problemet er bare at inndelingen av boligtyper blir for snever i dette verktøyet. Alle bydeler vil vise en overrepresentasjon av antall boliger mellom 50-80 kvm. Betyr dette da at vi må bygge flere boliger i kategorien 80-100 kvm fordi det er prosentvis færre av denne boligtypen?

Vi utviklere har bygget mange 4-roms boliger på 73 kvm. Vi har bygget 3-roms på 56 kvm og romslige 3-roms med to bad på 72 kvm. Boligkvalitet kan ikke bare måles i areal, og 80 kvm er heller ikke fasiten på en bolig med gode kvaliteter. 27 kvm kan være en veldig god 1-roms bolig dersom den har god fasadebredde, og en 35 kvm bolig tilsvarende dårlig i motsatt tilfelle.

Nytt krav om mer innendørs areal

I forslaget til bestemmelser er det også lagt inn et generelt krav om 2 kvm innendørs fellesarealer pr boenhet. I en tid hvor vi forsøker å gjøre boligene rimeligere, er dette overraskende. I praksis betyr dette at hvis man bygger et prosjekt med 16 leiligheter, så må man også bygge et samlingssted for beboerne på minst 50 kvm.

Et slikt generelt vedtak vil i seg selv tillegge alle nye boliger 200.000 i prisøkning per enhet. Som vi har sagt tidligere, så er byutvikling tilpasning til lokale nabolag og må styrke det lokale behovet for å oppnå ønsket sosial bærekraft. Generelle krav som dette vil tvert imot forhindre utvikling av nye konsepter og boformer.

Vi i FagerStad minner igjen om at det er boligene mellom 3-8 mill. som de aller fleste har råd til å kjøpe. Vi savner en bredere tilnærming til boligkvalitet utover areal og hva det innebærer å forvalte arealer i en storby. Vi hadde håpet at vi kunne få til dette i kommuneplanens arealdel mot 2040.

Pluss

Har godt over 1.000 utleieboliger i drift og bestilling

Lille Oslo Eiendom har også i 2022 levert gode økonomisk resultater, med fortsatt geografisk vekst.