Eiendomsspars storprosjekt: Fra sikkerhetens høyborg til åpent kvartal for folket

Eiendomsspar har sammen med arkitektene i A-lab transformert ett av østkantens minst tilgjengelige områder til et åpent og inviterende kvartal med studenter, kontormedabeidere og flere tilbud på gateplan.

Men det har vært et langt løp for Eiendomsspar før Urtekvartalet så dagens lys. Allerede i 1991 kjøpte Eiendomsspar Urtegata 9, og mot slutten av 1990-tallet ble bygget totalrenovert før Securitas flyttet inn i 1998. NæringsEiendom omtalte da leiekontrakten på 20 år som noe som «bidro til å heve området» - i alle fall når det gjaldt leiepriser. Men Securitas-bygget var ikke et bygg som hadde noe å tilby naboene i området.

– Det introverte Securitas-kvartalet var noe vi ville åpne opp i arkitektkonkurransen for Urtekvartalet, forteller utviklingsdirektør Jon Kaasa i Eiendomsspar.

Eiendomsspar var tidlig ute med planene for eiendommen, og da de foreslo å bygge nytt i 2015, støtte de på en svært lunken Plan- og bygningsetat, som ville ha et stort innslag av boliger i prosjektet. Plan- og bygningsetaten var positive til at kvartalsstrukturen fullføres, men etaten anbefalte opp mot 50 prosent boliger i prosjektet, i kombinasjon med kontor og service/forretning.

Året etter forsøkte Eiendomsspar seg igjen med et nytt forslag, men også da sa PBE nei. Blant annet på grunn av høyder og at det ikke var nok boliger. 

Høyskolen Kristiania

Men etter hvert falt planene for Urtekvartalet på plass. PBE ga tommelen opp og bystyret i Oslo stemte for prosjektet.

Les også:

Plus

Frykter at Grønland-løft tvinger de lokale beboerne ut av området

For Eiendomsspar har det vært viktig å lande en leieavtale med Høyskolen Kristiania. Høyskolen leier 17.000 kvadratmeter i bygget Fabrikken for sine 1.200 studenter som lager liv og røre i området. Det var sommeren 2019 at Eiendomsspar landet leieavtalen med Høyskolen Kristiania og noen måneder senere ble arealet i leieavtalen utvidet.

– Det var en gavepakke at vi fikk studentene til Urtegata, vi kunne ikke drømt om en bedre leietaker, sier markedsdirektør Tanja Waldeland i Eiendomsspar.

– Vi hadde tegnet og planlagt Fabrikken som kontorbygg, og da Høyskolen kom på banen måtte vi tegne om. Det ble en intens kreativ prosess, men det gamle industribyggets hovedstruktur viste seg å være robust, også i møte med romprogrammet til Høyskolen, sier arkitekt og medgründer Odd Klev i A-lab.

Kristiania har over 16.000 studenter, 800 ansatte, og et stort utdanningstilbud i Oslo, Bergen og på nett. 

Sweco

I februar i 2022 ble det klart at Tanja Waldeland og Eiendomsspar hadde landet den andre store leieavtalen for Urtekvartalet. Sweco, som sitter i Drammensveien 260, bestemte seg for å flytte til Oslo sentrum og Urtegata 9.

– Sweco flytter inn i Urtekvartalet den første september i år. De har vært veldig synlig rundt dette bygget og er entusiastiske til å flytte inn, sier Waldeland.

Swecos 800 ansatte skal inn i Veksthuset, som ligger ut mot Nylandsveien og Elgsletta og Akerselva. Vivi-Ann Conradi i Sweco uttalte nylig til Estate Nyheter at de nye kontorene i Urtegata blir viktig for rådgiverfirmaet.

– Skal vi lokke folk tilbake til kontoret, er vi nødt til å tilby attraktive omgivelser med fasiliteter og tilbud som gjør pendlingen verdt det, sier hun.

Sweco vil også bruke lokalene på en annen måte enn før.

– Vi får ikke nødvendigvis mindre lokaler enn før, men vi kommer til å bruke de annerledes. I takt med flere digitale møter, trenger vi for eksempel mange flere støtterom. Det handler om å utnytte hver kvadratmeter på en smart måte, sier Conradi til Estate Nyheter. 

Landet flere leietakere

Eiendomsspar har brukt våren og sommeren på å fylle opp lavblokka, som har fått navnet Drivhuset. NRC/Flyktninghjelpen skal inn i 2. til og med 4. etasje i Drivhuset. Eiendomsspar bidrar med en donasjon på 46 millioner kroner for å sikre at leieavtalen ikke påfører organisasjonen økte kostnader.

Les også:

Plus

Politiet mener at dette nybygget kan gjøre Vaterland tryggere

Drivhuset blir på omkring 5.000 kvadratmeter og vil ha tidligst ferdigstillelse fra tredje kvartal 2025. I Veksthuset skal Siemens Energy leie 2.608 kvadratmeter i toppetasjen fra første oktober 2025. Siemens Energy leier i tillegg en liten del av første etasje i Drivhuset. I tillegg er det leid ut til Kaffebrenneriet og Bunnpris på bygulvet som åpner allerede tidlig neste år.

Waldeland forteller om et marked som har utviklet seg i veldig riktig retning i løpet av den tiden Eiendomsspar har jobbet med prosjektet.

– Barcode er blitt fylt opp og så har rekka bak kommet. Nå skjer byutviklingen i området rundt Urtekvartalet, sier Waldeland.

Hun forteller at det er Malling & Co som har vært Eiendomsspars utleiemegler for Urtekvartalet.

Trygghet og bærekraft

Driftsdirektør Sole Christian Paus forteller at Eiendomsspar har jobbet mye med å skape trygghet i området.

– Vi har gjort et samarbeid med Entra/Oslo Areal og DNB hvor formålet har vært å skape et trivelig miljø for alle som bruker området, sier Paus.

Kaasa forteller at da Eiendomsspar begynte å planlegge prosjektet i 2015/2016, hadde de mye å lære.

– Dette var jo en del av byen hvor Eiendomsspar ikke var så veldig kjent fra før. Vi måtte skape noe som er trygt for alle ved å involvere naboene og finne ut hva folk trengte. Grønland har de beste rekreasjonsområdene i Oslo, så alt ligger til rette for å lage et tilbud til alle. Vi spilte på lag med kommunen, bydelen og andre for å få til aktiviteter i området. Det var viktig at tiltakene kunne brukes av de som brukte området, sier Kaasa.

– Blant tiltakene for å bidra til å skape trygghet for alle var etablering av en bemannet paviljong med gratis utleie av solstoler og spill på Elgsletta, samt salg av is og kaffe til en billig penge. Etablering av lys-prosjektet «Hjertetreet» og en ny felles ressursperson for Urtekvartalet som skal jobbe på tvers av de involverte nabolagsmiljøene og beboerne – Vi ser at de som bruker området har tatt dette til seg. Paviljongen er nærmest fri for hærverk, beboerne og andre tar ansvar for området og ser på det som sitt eget, fortsetter Kaasa.

Det er ikke bare de sosiale tiltakene som Eiendomsspar har gjort som gjør prosjektet bærekraftig. Bygget Fabrikken har fått også Energiklasse B og nybygget Veksthuset får energiklasse A. Parkeringsanlegget, som hadde 240 parkeringsplasser, er revet og Urtekvartalet får nå bare 30 parkeringsplasser. De som jobber der, vil bruke offentlig transport til og fra jobben. Klimagassregnskap i prosjektet skal sørge for lavt klimafotavtrykk i hele bygge- og bruksprosessen.

– Vi har hatt fokus på riktig valg av materialer med lavt CO2-avtrykk og miljøvennlige og bærekraftige løsninger, sier Waldeland.

Bygulvet

En av målsettingene til Eiendomsspar har vært å skape et pulserende liv i Urtekvartalet. Dette er blant annet en av grunnene til at selskapet ikke var så interessert i å bygge boliger.

Les også:

Ringnes' selskap gir millioner til flyktninger

– Boliger er veldig privatiserende for et sånt prosjekt. Vi får ikke til gode førsteetasjer i kvartaler med boliger, sier Kaasa.

Tanja Waldeland har jobbet med å fylle opp lokalene på gateplan. Det er nylig signert leieavtaler med en kolonial, i tillegg til et serveringskonsept, som også har flott uteservering å tilby I tillegg er kaffebar allerede på plass og det jobbes med interessenter til nabolagspub og nytt spennende matkonsept

– Det blir et veldig bra tilbud på bakkeplan, sier Waldeland.

Odd Klev i A-lab forteller at for å få til et attraktivt bygulv, har de lagd en diagonal som går på innsiden mellom Veksthuset og de to andre byggene. 

– Robuste konsepter er viktig når man driver med byutvikling. Både i planprosessen og den videre søknadsprosessen med PBE og politikere har både høyder og fargene på byggene blitt justert. Veksthuset har et formkonsept som raskt kunne tilpasses endringene uten at man måtte begynne på nytt. Bygulvskonseptet med den viktige nye diagonalen har stått seg gjennom hele prosessen. Vi skaper et utegulv og byrom som er inkluderende, sier Klev.

Utenfor Drivhuset har Christian Ringnes utsmykket området med kunst – en skulptur av en stor bie som illustrerer gjennomgangstonen i prosjektet. Det er også bikuber på taket som lager honning.

Artikkelen er oppdatert ved å rette en feil om at Ernst G. Mortensens forlag har hatt trykkeri der før.