Kittel Nielsens vei er en rolig villavei på Nordstrand. Men i nummer 69 har det vært bråk og spetakkel helt siden tomten ble fortettet med fire nye eneboliger. Utbygger Oslo Eiendoms Partner (OEP) solgte fire prosjekterte eneboliger, og de nyoppførte husene ble regulert i et sameie. Hver og ett av husene ble solgt for rundt 9,5 millioner kroner.
Mangler ute og inneVed overtakelse i årsskiftet 2014/2015 ble det satt opp en liste med forhold som skulle utbedres. Men utbedringsarbeidene stoppet opp da utførende hovedentreprenør, I. Sauthon Bygg AS, gikk konkurs i januar 2016.
Etter hvert ble det oppdaget stadig flere feil og mangler, herunder fellesanliggender som gjørme og overvann i hagene, feil ved håndteringen av spillvann (kloakk) og drensvann, feil ved ytterkledning, feil ved innvendige trapper, mangelfull brannsikring, feil i våtrom og så videre.
I august i år fremsatte OEP et forlikstilbud på totalt kr. 1.430.000 for påståtte feil og mangler på husene. Rettsmekling førte ikke frem, og dermed gikk veien til Oslo tingrett. I stevningen fra huskjøperne ble det krevd prisavslag og erstatning på snaut 15,3 millioner kroner, eller nærmere 14 millioner kroner mer enn forlikstilbudet fra utbygger.
Hovedforhandling ble holdt i perioden 17.-21.september. Sameiet var representert ved advokatene Johan Gordon Bernander og Anders Pind, mens utbyggers advokat var Fred Arne Gade. Dommen er på hele 62 sider, og gir klart preg av at det har vært stor avstand mellom partene.
LES OGSÅ: Feil kryss i egenerklæringsskjema kostet dyrt
– Ingen rett til utbedringDe første retten tok stilling til, var om utbygger hadde utbedringsrett, som gjerne faller rimeligere enn å bli idømt prisavslag og/eller erstatning. Retten konkluderte ganske raskt med at OEP ikke hadde rett til mangelsutbedring, og begrunnet dette med at utbygger kunne vært mer effektiv i tiden etter at boligene ble oppført. I dommen fremgår det at selger på et tidspunkt «sluttet å svare på henvendelsene» fra huskjøperne.
Under rettssaken ble det lagt inn befaring i boligene på eiendommen, hvor formålet blant annet var å avdekke påstått knirk i parkettgulv. Rettspapirene viser at tingrettsdommer Geir Grindhaug med følge registrerte «en iørefallende knirking» da de gikk over parketten. I retten ble det også avspilt videoer fra huseierne som dokumenterte knirkingen.
Under rettssaken påpekte utbygger at luftfukter kunne løst problemet med knirk i parketten, for å sikre luftfuktighet på 40-60 prosent. Dette innspillet ble avvist av retten, da det «må tilføres betydelige, og potensielt skadelige, mengder fuktighet i boligen dersom man skal kunne komme innenfor 40-60 prosent luftfuktighet, da spesielt med tanke på vinterhalvåret».
Etter dette konkluderte retten med at knirkingen i husenes parkettgulv utgjør en mangel. Kostnaden for dette ble satt til kr. 900 eks. mva per kvadratmeter pluss riggkostnad.
LES OGSÅ: Eiendomsinvestor må punge ut etter byggekrangel (+)
Retten spaserte også rundt i hagen. Dette ble gjort en drøy uke etter at hovedstaden hadde opplevd et regnskyll med 39 mm nedbør. Rettspapirene viser at ved rettens befaring fremsto plenen rundt husene «som frodig, tørr og fungerende som forutsatt». På bakgrunn av dette «fant ikke retten det sannsynliggjort at hagen har slike mangler som anført».
Saksøkerne fikk medhold i problematikken med feil og mangler ved håndteringen av kloakk og drensvann. Retten satte kostnaden på dette til en halv million kroner for alle husene.
Alle de fire husene var satt opp med liggende kledning. Dette var også i henhold til leveransebeskrivelsen. Men problemet lå i at snekkerne hadde brukt kledning som skal brukes stående. Stående kledning er rettskåret og ikke skråskåret som liggende kledning, og dermed vil regnvann kunne bli liggende mellom panelbordene. Dette vil kunne forkorte panelets levetid. Ikke ideelt, konkluderte retten, og satte prisavslaget til 46.000 kroner per hus.
– Har ikke røntgensynKjøperne var heller ikke fornøyd med trappene. Kritikken gikk på manglende innfesting i veggene. I henhold til trappemanualen skulle det inne i veggene ha blitt brukt stendere med 30 cm mellomrom. Dommen viser at kjøperne har sprettet opp veggene for å sjekke om dette stemte. Undersøkelsene avdekket at det var 60 cm mellom stenderne. Åpningen av veggene ble gjort så sent som i august i år, og utbygger avviste kravet med bakgrunn i at det var fremsatt for sent. Fra kjøpersiden ble det anført at man ikke kan kreve at «boligkjøpere skal måtte rive ned veggene i hus de kjøper, for å lete etter potensielle feil».
I tillegg anførte advokatene at foreldelesfristen ikke kommer til anvendelse «ettersom kjøperne ikke har røntgensyn». Retten var ikke helt uenig i dette, og satte et prisavslag på drøyt 300.000 kroner for feil trappekonstruksjon i alle husene.
Retten var også enig i at brannklassifiseringen ikke var korrekt, og satte med dette et prisavslag på 1,75 millioner kroner for alle husene. Mangler i våtrom, herunder manglende mansjetter, dårlig fall og manglende membran, ble av retten priset til 1,42 millioner kroner for alle husene under ett. Mangler ved ventilasjon ble av retten vurdert til 479.500 kroner.
Med tillegg av diverse andre poster som ble godkjent av retten, herunder erstatningsboliger og tapte leieinntekter, havnet totalsummen for manglene på seks millioner kroner, som utbygger ble dømt til å betale.
LES OGSÅ: Fikk juling i retten etter byggeslurv (+)
En for alle…Under rettssaken kjørte utbygger parallelt et regresskrav mot selskapet Valkyrien Boligforvaltning AS. Sistevnte selskap er eid av innehaveren av entreprenøren T. Sauthon Bygg AS, som altså gikk konkurs. Før boligene i Kittel Nielsens vei 69 var solgt, inngikk Oslo Eiendoms Partner og Valkyrien Boligforvaltning en avtale som gikk ut på at de to selskapene skulle «dele prosjektets overskudd/underskudd og merkostnader med 50 prosent hver».
Med det som bakteppe, måtte innehaveren av konkurs-entreprenøren likevel svare for sin del av kravene fra huskjøperne. Retten la avtalen til grunn, og Valkyrien Boligforvaltning ble dømt til å betale halvparten av erstatningsbeløpet – samlet på tre millioner kroner.
