Dette bør du vite om forlengelsesklausuler i næringsleiekontrakter

Utleiere og leietakere bør derfor ha god oversikt over typiske reguleringer og fallgruver når man inntar bestemmelser i avtalene om rett til videre muligheter for å forlenge leieforholdet etter avtalens utløp.

Ved eventuelle kjøp av næringseiendom er det også viktig å ha kontroll på om det løper leieforhold på eiendommen med slike forlengelsesklausuler, da det kan ha påvirkning på den videre plan for forvaltning og drift av bygget. Et praktisk eksempel er erfaringsmessig at en slik klausul kan vanskeliggjøre en forhandlingssituasjon, da en rett til forlengelse kan være i strid med kjøpers plan for videre utnyttelse av eiendommen.

Hva er nytt i plan- og bygningsretten?

Vi oppsummerer de viktigste endringene og nyhetene fra 2022 og ser på hva en kan forvente av endringer i 2023.

For en utleier kan en forlengelsesklausul ha stor verdi i form av stabile leietakere og mindre ledighet av lokale. På en annen side kan en uheldig utformet forlengelsesklausul ha store negative konsekvenser for utleier på sikt. Denne type reguleringer innebærer langvarige begrensinger i eiers egen rådighet over eiendommen. Og særlig dersom man ikke i den opprinnelige avtalen har sikret rett til å justere leien, vil en forlengelsesklausul kunne ha svært ugunstige økonomiske konsekvenser.

Loven har ikke selv noen regler om denne type reguleringer, og det må derfor avtales eksplisitt i hvert enkelt avtaleforhold for å være gjeldende. Utgangspunktet er derfor også full avtalefrihet når det kommer til utforming av klausulene.

Forlengelsesrettighetene kalles også ofte «opsjoner», «fortrinnsretter» eller «fornyelsesrettigheter». Begrepene er ikke entydige, og kan føre til uenigheter og konflikter dersom det er uklart hva rettighetene faktisk innebærer. I rettspraksis er det imidlertid ikke gitt avgjørende betydning hvilket begrep som brukes i avtalen. Det er likevel vår klare anbefaling at det angis tydelig angis hva partenes mener og legger i den rettigheten som avtalen, og på hvilket tidspunkt og vilkår klausulen kan påberopes eller utøves.

Forskjellen mellom forlengelsesrett og forhandlingsrett

Vi kan kategorisere forlengelsesrettene i hovedsakelig to typer rettigheter:

1. Ubetingede forlengelsesretter til å forlenge leieperioden

2. En rett for leietaker til å forhandle om forlengelse av leieperioden

En forlengelsesrett kan utformes på forskjellige måter og har ikke et forutbestemt innhold. Et eksempel kan være en klausul som angir «Forlengelsesrett til å fortsette å leie på samme vilkår som tidligere». I praksis er den vanligste reguleringen å fortsette å leie på samme vilkår, med markedsregulering av leien.

Forhandlingsrettigheter medfører derimot kun at utleier er pliktig til å forhandle med leietaker om forlengelse, men ingen plikt til å videreføre leieperioden om enighet ikke oppnås innen en angitt frist. Fordelen med denne type regulering er at partene kan bli enige om betingelsene og leien før forlengelsesretten benyttes. Dette reduserer risikoen for tvister om fastsettingen av vilkårene, men gir også følgelig leietaker en mindre sikkerhet for at leieforholdet blir fornyet og på hvilke vilkår.

Forlengelsesklausuler – en potensiell kilde til tvist

Reguleringer som egentlig skulle sikre forutberegnelighet og trygghet for utleier og leietaker, kan ofte bli en kilde til konflikt ved avtale om forlengelsesretter, opsjoner, forhandlingsretter og fortrinnsretter. Dette kan få negative økonomiske og praktiske konsekvenser for partene.

Vi i Codex ser at de fleste tvister går ut på hva som ligger i klausulen som man har avtalt. I bransjen brukes de ulike begrepene for slike klausuler noe om hverandre. Vi anbefaler derfor at man i kontrakten sier eksplisitt og tydelig hva som ligger i den retten man har avtalt. Dette nettopp fordi den ene parten kan tenke at begrepet har et annet faktisk innhold enn den andre. Leietaker vil for eksempel gjerne hevde at man har avtalt en rett til videre leie, men utleier vil ofte hevde at det kun er avtalt en rett til forhandling.

Partene kan også havne i en langtekkelig diskusjon og rettslig prosess om man ikke har regulert i kontrakten hva som skal gjøres dersom partene ikke blir enige om reforhandlede vilkår. Begge parter er derfor tjent med en forlengelsesrett som er utvetydig i både hva den går ut på, hvordan den skal utøves og hvordan uenighet skal løses.

Artikkelforfatteren er advokat i Codex Advokat Oslo.