Aktuelt:
KOMPLEKST: - Det er stor forskjell på å transformere et område som Bjørvika eller Filipstad, og et område som Skøyen, sier BAHR-advokat Øystein Nore Nyhus.
- Det gjenstår å se om Skøyenplanen har tilstrekkelig oppside
- Skal planen realiseres må det ligge tilstrekkelig oppside i den for disse grunneierne til at de ser økonomi i å realisere den. Uten en slik oppside vil ikke planen realiseres.
- Om Skøyenplanen har slik tilstrekkelig oppside
gjenstår å se.
Dette sier advokat Øystein Nore Nyhus i BAHR, når han blir
bedt om å kommentere områdereguleringsplanforslaget for Skøyen og
områdereguleringer generelt.
Områdereguleringsplanforslaget for Skøyen har allerede høstet
kritikk fra flere store grunneiere i området. Kritikken har gått på lite
realisme, og at planforslaget forutsetter riving av tusenvis av kvadratmeter
med velfungerende bygningsmasse.
- Lovgivers tanke med områdereguleringsplaner er
god. Utviklingen av et større område sees under ett, slik at de overordnede
behovene en stor utbygging skaper kan analyseres og løses. Hva er behovet for
transportinfrastruktur og hvor skal den plasseres? Hva med skoler og
barnehager? Og blågrønn infrastruktur? Der kommuneplanen blir for grovmasket er
ideen om en arealplan på et slikt mellomnivå fornuftig, sier Nyhus.
- Redskap, ikke brems
Ifølge Nyhus er spørsmålet om Oslo kommune har truffet i
bruken av områdereguleringer.
- Oslo kommune har i helt begrenset grad brukt
områderegulering. Områderegleringene for Filipstad, Furuset, Gjersrud/Stensrud
og sentrumplanen for byrom og gater er de sentrale. Med unntak av
sentrumsplanen er det ingen underdrivelse at utviklingen av disse områdene ikke
har skutt fart etter vedtakelse av områdeplanene. Nå ligger det en rekke
områdeplaner til behandling i kommunen. Smestad, Slemdal, Lambertseter og
Oppsal er blant disse. Kommunen bør sørge for at disse kommende områdereguleringene
blir hensiktsmessige redskap for byutvikling, og ikke en brems for utvikling av
områdene.
Nyhus er opptatt av at god byutvikling forutsetter et
samarbeid mellom kommunen og grunneierne.
- Det er stor forskjell på å transformere et
område som Bjørvika eller Filipstad, og et område som Skøyen. Å endre et
industri/havneområde til bolig og næring kan på et vis ses som å starte med
blanke ark. Her står en tilnærmet fritt til å disponere området, sier
BAHR-advokaten og fortsetter:
- Å transformere et eksisterende bolig- og
næringsområde som Skøyen er derimot mer komplekst. Her er en rekke brikker
allerede lagt, og mange grunneiere har funksjonelle bygg med gode leieinntekter
på sine eiendommer. Skal planen realiseres må det ligge tilstrekkelig oppside i
den for disse grunneierne til at de ser økonomi i å realisere den. Uten en slik
oppside vil ikke planen realiseres. Om Skøyenplanen har slik tilstrekkelig
oppside gjenstår å se.
I en rekke prosjekter i andre kommuner har Nyhus erfart at
kommunen inngår avtale med grunneiere om at grunneierne skal fremme forslag til
områdeplaner.
- Selv om private i utgangspunktet ikke kan fremme
forslag om områdereguleringsplaner har lovgiver åpnet for at kommunen og
grunneierne kan inngå avtale om at de skal utarbeide forslag til område-reguleringsplan.
Vi ser at en rekke kommuner og grunneiere benytter seg av denne muligheten. Ved
et slikt tettere samarbeid mellom kommunen og grunneier om utarbeidelsen av planforslaget
er veien kortere til et gjennomførbart områdeplanforslag. Kanskje kunne en del
av kritikken mot Skøyenplanen vært unngått om denne modellen var valgt her.
Stiller spørsmål ved om det er hensiktsmessig
Selv om Oslo kommune i begrenset grad har benyttet seg av
områdereguleringer, mangler det ikke på analyser av de overordnede rammene for
utbygging i kommunen, og behovene for infrastruktur i vid forstand.
- Plan- og bygningsloven åpner for kun tre
plannivåer: Kommuneplan, områdeplan og detaljregulering. De fleste kommuner
holder seg til disse. I Oslo kommune er det et imidlertid et mylder av
veiledende planer, normer og retningslinjer som i praksis må følges i
utviklingsprosjekter. Om det er hensiktsmessig med et slikt system på siden av
plan- og bygningsloven er et betimelig spørsmål, sier Nyhus og avslutter slik:
- Har Oslo kommune egentlig bare gjort det
vanskeligere for seg med alle disse på papiret veiledende – i praksis bindende
– dokumentene?
