Byggherrehjørnet: Risiko for grunnforhold

I standardkontrakten for totalentrepriser, NS 8407, er utgangspunktet at byggherren bærer risikoen for grunnforholdene. Det følger av punkt 23.1 at «byggherren har risikoen for forhold ved grunnen dersom de avviker fra det totalentreprenøren hadde grunn til å regne med ved utarbeidelsen av tilbudet».

Hva entreprenøren «hadde grunn til å regne med» beror på en vurdering av hva byggherren hadde plikt til å opplyse om, og totalentreprenørens undersøkelsesplikt.

LES OGSÅ: Lanserer ny artikkelserie for byggherrer

Byggherren har plikt til å opplyse om «forhold ved grunnen, byggeområdet og dets omgivelser som han kjente eller måtte kjenne til, og som det var nærliggende å anta at totalentreprenøren hadde interesse av å få». I tillegg bærer byggherren risikoen for «uriktige, mangelfulle eller ufullstendige opplysninger». Dette er en viktig presisering.

Byggherrens ansvar for mangelfulle eller ufullstendige opplysninger er objektivt, og byggherren slipper bare unna dette opplysningsansvaret dersom opplysningene «ikke har virket inn på [entreprenørens] tilbud».

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Pålegg om fremdriftsendringer i byggeprosjekter

Totalentreprenøren har på sin side plikt til å «gjennomføre en aktsom besiktigelse av byggeområdet og dets omgivelser». Entreprenøren har også plikt til å innhente visse opplysninger, så lenge disse ikke er fremlagt av byggherren.

For det første gjelder det opplysninger om geologiske og geotekniske forhold, eksempelvis forurensning.

For det andre har entreprenøren en plikt til å innhente opplysninger om kabler og rør i grunnen. Både fra offentlige myndigheter, men også «andre det er nærliggende å kontakte om dette» – slik som lokale nett- og strømleverandører.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Krav til sannsynliggjøring av plunder og heft-krav

Utover dette har ikke totalentreprenøren plikt til å gjennomføre grunnundersøkelser. Dette innebærer blant annet at totalentreprenøren ikke har plikt til å grave, eller foreta andre undersøkelser av selve grunnen. Dersom det er forhold i grunnen som bare kan avdekkes ved fysiske undersøkelser, er det altså byggherren som bærer risikoen for dette.

Dersom det etter kontraktsinngåelsen oppdages at grunnforholdene avviker fra det entreprenøren hadde grunn til å regne med, har entreprenøren krav på tilleggsvederlag for de merkostnadene dette medfører. Entreprenøren vil også ha krav på fristforlengelse, i den grad forholdet leder til forsinkelser.

For å redusere risikoen for slike uforutsette tilleggskostnader, kan byggherren foreta egne undersøkelser av grunnen før tilbudsforespørselen utformes. Ved utførelse av slike undersøkelser, er det imidlertid viktig at byggherren er klar over at han bærer risikoen for at informasjonen som disse undersøkelsene gir uttrykk for er riktig. En misvisende grunnundersøkelse kan lede til store krav fra entreprenøren.Et annet alternativ er at det avtales at totalentreprenøren påtar seg risikoen for grunnforholdene. Dette er ikke uvanlig, særlig i større entrepriseprosjekter.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Force majeure i entrepriseforhold

NS 8407 punkt 23.2 angir imidlertid enkelte begrensninger i rekkevidden av avtaler om risikooverføring. For det første kan entreprenøren likevel «påberope seg at forholdene avviker vesentlig fra det totalentreprenøren hadde grunn til å regne med».

For det andre bærer byggherren uansett risikoen for grunnforholdene dersom han har gitt uriktige, mangelfulle eller ufullstendige opplysninger. En avtale om risikooverføring fritar med andre ord ikke byggherren fra ansvar for de opplysninger han har gitt.

En alminnelig avtale om at totalentreprenøren påtar seg risikoen for grunnforholdene vil altså ikke føre til at totalentreprenøren får all risiko for grunnforholdene. Dersom byggherren ønsker å flytte hele risikoen over på totalentreprenøren, kan partene også fravike NS 8407 punkt 23.2.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Endringshåndtering i byggeprosjekter

Bestemmelsen må i så fall fravikes uttrykkelig. I tillegg kan det være en fordel å innta en egen prisbærende post i kontrakten for risikooverføringen. Dette vil bidra til å synliggjøre at entreprenøren har forstått og priset den risikoen han påtar seg.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Hvordan unngå at uenigheter forstyrrer fremdriften

Merk likevel at byggherren, selv med en slik avtale, under noen omstendigheter vil kunne ha en restrisiko. Byggherren kan eksempelvis ende opp med risikoen for grunnforholdene dersom avtalen ender opp med å bli urimelig byrdefull for entreprenøren.

Byggherrehjørnet er en artikkelserie om entrepriserettslige problemstillinger og råd til eiendomsaktører som gjennomfører byggeprosjekter. Rådene er vinklet mot byggherrer, og er egnet både for aktører som bygger sjeldent og for aktører som bygger ofte. Artikkelserien er skrevet av advokater i Advokatfirmaet BAHR AS, og artiklene utgis annenhver uke.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Valg av vederlagsformater