Bane Nor Eiendom ønsker høy utnyttelse ved Oslo S – PBE anbefaler park

Bane Nor Eiendom foreslår å omregulere Schweigaards gate 41-51 til kontor/forretning og Schweigaards gate 53 til bolig/forretning, begge med utadrettede førsteetasjer. Selskapet foreslår å oppføre ett nytt kontorbygg på 23.800 kvadratmeter over syv etasjer på den i dag ubebygde busstomten hvor de to øverste etasjene er trukket inn fra gaten.

Regulert til jernbaneformål

Schweigaards gate 51 foreslås innlemmet i det nye kontorbygget, og eksisterende boliger fjernes.

– De gamle bygårdene reguleres også til bevaring, og det sikres en offentlig park på ca. 125 kvadratmeter mot Oslo gate. Foreslått kontorbygning gjør at eksisterende underjordiske kulvert for Hovinbekken må flyttes, og bekken kan ikke gjenåpnes i resten av Schweigaards gate hvis planforslaget realiseres. Hele planområdet er i dag detaljregulert til jernbaneformål, fremgår det av planforslaget.

Grønn mobilitet

I planforslaget viser tiltakshaver naturlig nok til statlige planretningslinjer, som tilsier at det bør legges særlig vekt på høy arealutnyttelse, fortetting og transformasjon i by- og tettstedområder og rundt kollektivknutepunkter.

– I områder med stort utbyggingspress bør det legges til rette for arealutnyttelse utover det som er typisk. Dette er viktig blant annet fordi både empiri og teori tilsier at det påvirker andelen som kan bruke grønn mobilitet på sine hverdagsreiser. Byer med høy tetthet genererer mindre motorisert transport per person enn spredte byer. Boliger, arbeidsplasser, handel og andre funksjoner genererer mindre biltrafikk jo nærmere de er lokalisert sentrum (Transportøkonomisk Institutt, 2017), henvises det til i planforslaget.

Jobber med nytt forslag

I portrettintervjuet i den seneste utgaven av Estate Magasin sier Jon-Erik Lunøe, administrerende direktør i Bane Nor Eiendom, at «mange av beboerne i nærområdet vil ha park, og det er jo ikke rart».

– Men vi må gjøre noen grep for å bidra til å nå klimamålene. Nå jobber vi med et alternativt forslag som ivaretar både bebyggelse og park. Vi mener det er riktig å fortette rundt Oslo S, sier Lunøe.

PBE med eget alternativ

Plan- og bygningsetaten (PBE) anbefaler ikke forslaget slik det nå foreligger, og det er derfor Bane Nor nå jobber med et alternativt forslag. PBE har stilt med et eget alternativ, hvor planområdet reguleres til park.

– Det er positivt at det legges til rette til flere sentrale arbeidsplasser med god kollektivdekning, og at det satses på grønn mobilitet i tråd med byutviklingsstrategien. Utadrettet virksomhet er sikret i førsteetasje, og det vil bidra til å fremme byliv i gaten. PBE vurderer likevel at overordnede forhold som nærområdets behov for flere lokale gratis møteplasser, mer blågrønn struktur og bedre overvanns- og flomhåndtering, er viktigere enn flere sentralt plasserte arbeidsplasser, konkluderer etaten.

Siste ubebygde eiendom

Andreas Vaa Bermann, direktør for områdeutvikling i PBE, sier at også de ser på klima som det overordnede, men i en annen skala enn Transportøkonomisk Institutt (TØI).

– Dette er den siste ubebygde eiendommen i gata, og det kan gjerne være kontorplasser her, men da må det bli prioritert og settes av mer areal til det nærområdet trenger. Da blir det både klimatilpasset byutvikling og god by, sier Vaa Bermann.

– TØI vurderer klimafordelen ved høy utnyttelse i et storskalaperspektiv, altså hva som gagner Oslo-regionen klimamessig i forhold til transport, i dette tilfellet at flere bruker grønn mobilitet i hverdagen. En slik anbefaling fra TØI er naturlig, ettersom TØI er et senter for forskning på samferdsel og transport, påpeker han.

Overvannsproblematikk

Han mener at dette viser noen av utfordringene med Schweigaards gate i dag,; at storskalaperspektivet har gjort at gata og nærområdet trenger noe annet enn rene kontorbygninger.

All ny bebyggelse i gata, helt fra Oslo gate til Oslo S, har høy utnyttelse. Schweigaards gate og nærområdet sliter også med overvannsproblematikk, med oversvømte kjellere og gater. Det er en politisk vedtatt strategi å gjenåpne elver og bekker for å sikre mer overvannshåndtering, blågrønne områder og naturmangfold. Vårt alternativ med park har derfor som et viktig mål å gjenåpne Hovinbekken for å sikre åpen og lokal overvannshåndtering, sier han.

Barnefattigdom

Vaa Bermann viser også til at nærområdet er preget av høy andel barnefattigdom og trangboddhet, og mangler derfor grønne lunger og møteplasser hvor særlig barn og unge kan møtes gratis. En bekkeåpning kan bidra til å svare ut slike behov.

– Ettersom vi skal vurdere alle byplanfaglige tema og ikke bare transport, er det helt klart for oss at det vi må prioritere, er mer plass til bekkeåpning og park, fremfor en så høy utnyttelse til kun arbeidsplasser som Bane Nor foreslo til offentlig ettersyn.

Strøksgate - ikke kontorgate

Han påpeker også at Schweigaards gate er en strøksgate hvor det bor folk, og ikke en ren kontorgate.

– Trivsel, trygghet, folk i gatene, kort vei til grønne parker, biodiversitet og lokal åpen overvannshåndtering er også svært viktige klimaperspektiver som må vektlegges i byutvikling. Disse faktorene blir kanskje særlig viktig i gater som historisk har opplevd at alle nye prosjekter har nettopp høy utnyttelse og ikke bidrar til liv i gata etter arbeidstid.

Lommepark

Blågrønn struktur og bedre overvanns- og flomhåndtering kunne kanskje vært inkorporert i et kontorprosjekt?

– Med den utnyttelsen som lå til grunn i planforslaget til offentlig ettersyn, var det ikke plass til tilstrekkelig blågrønn struktur. Planområdet var på 6.500 kvadratmeter, og planforslaget la opp til en lommepark på 125 kvadratmeter. Planforslaget klarte heller ikke å håndtere eget overvann på eget tomt, og var på grunn av den høye utnyttelsen blant annet avhengig av et underjordisk fordrøyningsmagasin med pumpeløsning og påslipp av 16 l/s overvann til kommunalt ledningsnett. Dersom utnyttelsen og bebygd areal hadde vært redusert, kunne man inkorporert tilstrekkelige blågrønne løsninger i et slikt prosjekt, svarer han.

– Nå skal vi uansett jobbe videre med Bane NOR. Det blir spennende. Vi håper at et bearbeidet planforslag vil ta hensyn til både TØI, statlige planretningslinjer og lokalområdet, sier Vaa Bermann.