Norsk næringseiendom i rød sone

De siste årene har mange eiendomsselskaper opplevd en økning i nettogjeld og en nedgang i EBITDA. En kartlegging Deloitte har foretatt av 148 ledende eiendomsselskaper, viser at 37% av selskapene har en nettogjeld/EBITDA ratio på over 10 i FY22, som er en økning fra 31% i FY20. Dette har gjort dem sårbare for rentehevinger og fallende eiendomsverdier. Flere aktører har allerede iverksatt kostnads- og restruktureringstiltak i 2023, og Byggenæringens Landsforening venter at så mange som én av tre bedrifter vurderer nedbemanning eller oppsigelser i første del av 2024.

Et utvalg bestående av 34 av de største eiendomsforvalterne registrerte en gjennomsnittlig økning i nettogjeld på 130% fra 2020 til 2022 og en gjennomsnittlig 14 prosentpoengs reduksjon i EBITDA-marginen. Årsakene til lavere lønnsomhet inkluderer lavere bidrag fra omsetningsbaserte kontrakter, lavere utnyttelsesgrad og energipriser som ikke kan viderefaktureres fullt ut til leietakere.

Økt gjeldsgrad og fallende lønnsomhet har også påvirket eiendomsutviklerne. Et utvalg bestående av 20 av de største utviklingsselskapene registrerte en gjennomsnittlig økning i nettogjeld på 24% og en gjennomsnittlig EBITDA marginreduksjon på 6 prosentpoeng i samme periode. En krevende markedsituasjon med bl.a. fallende etterspørsel økte byggekostnader og forsyningsproblemer under og etter Covid har presset marginene til utviklingsselskapene.

Nedgang i transaksjonsmarkedet 

Parallelt observerer vi at transaksjonsmarkedet innenfor næringseiendom har opplevd en betydelig nedgang de siste årene, med et fall på 64% i transaksjonsvolum og 52% i transaksjonsverdi fra 2020. Nedgangen skyldes blant annet økt yield og kapitaltilgang. Yield i Oslo-markedet har steget til det høyeste nivået blant de nordiske landene, på 4,75% i mars 2024, og andelen utenlandske investorer i Norge er 21% i 2023, ned 13% fra 2021.

Flere indikatorer tilsier en økning i transaksjonsmarkedet i 2024. En rekke selskaper har milliardgjeld som forfaller de kommende årene, og høye renter, økt gjeldsgrad og fallende eiendomsverdier fører til at stadig flere er i risikosonen for å komme i brudd med gjeldsbetingelsene. Vi forventer at noen aktører vil måtte vurdere salg av deler av eiendomsporteføljen for å betjene eller refinansiere gjeld. Samtidig kan svak valutakurs og høyere yield trekke tilbake utenlandske investorer.

Selv om refinansiering og portefølje-reposisjonering kan avlaste akutte finansielle utfordringer for enkelte selskaper, er dette bare en del av det langsiktige arbeidet med å sikre eiendomsvirksomheten i krevende tider. I nedgangstider er det avgjørende å beholde fokus på likviditet, drift og kostnadseffektivitet.

Hva kan eiendomsaktørene gjøre for å redusere risiko?

I påvente av en endret markedsdynamikk ser vi at det er flere tiltak som både selskaper, banker og investorer kan vurdere å iverksette allerede nå for å få egen næringseiendom ut av rød sone:

- Sørg for å ha god oversikt over kostnader, likviditet og ulike scenarioer, gjennom en velutviklet 13-ukers kontantstrømmodell og forretningsplan.

- Revurdere kostnads og inntektsbasen basert på «Zero Based Budgeting» analyser.

- Forstå verdien av eiendomsporteføljen, og hvilken påvirkning ulike makroøkonomiske scenarioer og kommersielle forutsetninger vil ha på evnen til å betjene gjeld. Også overordnede analyser vil kunne bidra til å gi en bedre forutsigbarhet over nåværende og forventet fremtidig likviditetssituasjon.

- Starte refinansieringssamtalene med långivere tidlig for å øke sannsynligheten for et positivt utfall og evnen til å opprettholde likviditet.

- Due Diligence av egen portefølje for å kartlegge eiendomsporteføljens kvalitet, leieavtaler og investeringsbehov. Vi ser eksempler hvor denne type gjennomganger avdekker at eier- og leietakerkost ikke er fordelt ihht underliggende leiekontrakt, og at indeksregulering ikke er implementert som forutsatt. Jo større portefølje, jo større konsekvens kan denne type enkle øvelser få på bunnlinjen.

- Og i forlengelsen, forstå de kommersielle mulighetene i egen portefølje i forkant av møte med nye investorer og långivere; vi opplever at både nasjonale og internasjonale investorer og långivere verdsetter trygghet og innsikt hos potensielle investeringsmål.

- For å sikre et best mulig forhandlingsutgangspunkt om et salg blir resultatet, anbefaler vi også å kartlegge potensielle investorer så tidlig som mulig, spesielt utenlandske investorene med interesse for Norge.

Artikkelforfatterne er Hans Ola Haavelsrud (partner Financial Advisory, Deloitte), Daniel Haugestad Pedersen (manager Financial Advisory, Deloitte), Christine Haugstvedt Downing (advokat/partner Deloitte Advokatfirma)

Kilder: Akershus Eiendom; Proff; Eiendomswatch; Estate; Finansavisen; Dagens Næringsliv; Bergens Tidene; BNL;Årsrapporter (bl. a . Olav Thon, Fredensborg, Obos, Trym, Entra); Deloitte analyse