Zachariasbryggen – verdsettelse etter bruksverdi ved avvikling av feste

Artikkelforfatterne er advokat Ingrid Johanne Dahlberg, senioradvokat Anne Irene Ulveseth og advokat/partner Jens Aas – Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA*.

Da festekontrakten mellom bortfester, Bergen Sentrum Tomteselskap AS (BST), og fester, Zachariasbryggen AS, ble avsluttet – fremmet både bortfester og fester krav om at BST skulle overta bygningsmassen. Overtakelsen av bygningsmassen skjedde allerede i oktober 2013. Siden da har det vært tvist mellom partene om hvor mye BST skal betale for bygningsmassen. Et foreløpig punktum i denne striden ble satt ved Gulating lagmannsretts avgjørelse 25. april 2017. Lagmannsretten verdsatte Zachariasbryggen til kr 334 millioner (kr 374 millioner inklusive tomten), basert på bygningenes bruksverdi. Med tillegg av avsavnsrenter og sakskostnader må BST ut med godt over kr 400 millioner for Zachariasbryggen. Dette er vesentlig høyere enn hva Gulating lagmannsrett kom til forrige gang de behandlet verdsettelsesspørsmålet. Den gang ble vederlaget fastsatt basert på teknisk verdi.

Tomtefesteloven gir to ulike verdsettelsesmetoder for hvordan vederlaget skal fastsettes ved avvikling av et festeforhold, avhengig av hvem som fremsetter krav om at bortfester skal overta bygningsmassen. I overskjønn 23. november 2015 fastsatte Gulating lagmannsrett vederlaget for Zachariasbryggen til kr 138 millioner, basert på teknisk verdi. Zachariasbryggen AS anket lovanvendelsen til Høyesterett med grunnlag i at verdsettelsen skulle skje etter bruksverdi. I en prinsipiell Høyesterettsavgjørelse 13. juni 2016, konkluderte Høyesteretts flertall med at fester har en valgmulighet for hvordan vederlaget skal fastsettes i tilfeller hvor både fester og bortfester krever overtakelse – avhengig av hva som gir fester best uttelling. Da Zachariasbryggen AS hadde krevd at vederlaget skulle fastsettes etter bruksverdi, opphevet Høyesterett derfor Gulating lagmannsretts avgjørelse.

Gulating lagmannsrett avholdt nytt overskjønn før påske 2017.

Med henvisning til Høyesteretts avgjørelse, tok lagmannsretten denne gang utgangspunkt i at innløsningssummen (vederlaget) for Zachariasbryggen skulle settes til den bruksverdi eiendommen vil ha for bortfester, med fradrag for tomteverdien. Lagmannsretten slo fast at bruksverdien fremkommer ved at «netto utleieverdi på bygget neddiskonteres med en rente – yield – som reflekterer den risiko en investering i et slikt bygg representerer». Lagmannsretten la altså til grunn de samme verdsettelsesprinsipper som for utleienæringseiendom for øvrig.

Lagmannsretten understreket at det er bruksverdien basert på byggets inntektspotensial på tidspunktet BST overtok som er relevant. I den sammenheng uttalte lagmannsretten at man skulle se bort fra de eventuelle negative effektene konfliktene rundt Zachariasbryggen har hatt for driften av bygningsmassen i årene rundt overtakelsen. Lagmannsretten viste til at de så bort fra denne siden av saken, da disse spørsmålene ikke var sentrale for å ta stilling til innløsningsbeløpet – og for øvrig var gjenstand for eget søksmål fra Zachariasbryggen AS (erstatningssaken er berammet til november).

Når det gjaldt den konkrete bruksverdien og potensialet knyttet til fremtidig inntjening, ga lagmannsretten uttrykk for at de fant mest veiledning i leieavtale på 25 år som ble inngått med restaurantkjeden Olivia i 2016. Selv om leieavtalen ble inngått tre år etter at BST overtok bygningsmassen, viser lagmannsretten til at leienivået i avtalen med Olivia «belyser og bekrefter» påregnelig utleieverdi som fremgår i BN-banks (Zachariasbryggen AS’ tidligere bankforbindelse) kvartalsrapport fra 2013.

Som påregnelig leie ut fra byggets potensiale pr. overtakelse i oktober 2013, tok lagmannsretten så et gjennomsnitt av kvadratmeterleien basert på Olivias skjønnsmessige omsetningsleie og BN banks beregnede leie fra 2013. Samlet kom lagmannsretten da til at påregnelige netto leieinntekter var rundt kr 22,5 millioner. Med grunnlag i en yield på 6 %, kom lagmannsretten til at eiendommens totale bruksverdi var kr 374 millioner.

Siden bortfester allerede eier tomten fra før, må verdien av tomten gå til fradrag i bruksverdien. Spørsmålet om hvordan tomteverdien skal fastsettes i avviklingstilfellene, er ikke direkte løst i tomtefesteloven. Zachariasbryggen AS gjorde gjeldende at råtomtverdien skulle legges til grunn, mens BST mente at tomteverdien måtte fastsettes som en forholdsmessig andel av eiendommens totale verdi.

Lagmannsretten slo fast – i tråd med Zachariasbryggen AS’ syn – at tomten skal verdsettes som råtomt uten den bebyggelse som står på eiendommen i dag. Her la lagmannsretten særlig vekt på at dersom tomteverdien skal baseres på en andel av den bebygde eiendommen, så får festerens egne investeringer betydning for tomteverdien.

Som sammenligningsgrunnlag for tomteverdi, fant lagmannsretten veiledning i avtale knyttet til Skur 8 på Bryggen i Bergen. Lagmannsretten fastsatte skjønnsmessig verdien av tomten til kr 40 millioner. Herunder la lagmannsretten vekt på den sentrale beliggenheten som en plussfaktor for verdien. De sterkt bevaringsmessige interesser knyttet til stedet – herunder usikkerhetsmomenter knyttet til utnyttelsen av eiendommen dersom man skulle bygd ut eiendommen i dag – ble tillagt vekt i negativ retning.

Med fradrag av tomteverdien fastsatte lagmannsretten dermed at BST må betale kr 334 millioner for Zachariasbryggen. I tillegg kommer avsavnsrenter og sakskostnader.

Avgjørelsen er ikke rettskraftig.

* For god ordens skyld gjør vi oppmerksom på at Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA har bistått fester i alle instanser i innløsningssaken. Partner/advokat Morten Steenstrup prosederte saken for Gulating lagmannsrett, sammen med rettslig medhjelper partner/advokat Erik Myhr-Nilsen.