– Yieldtoppen passert

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

– Yieldtoppen ser ut til å ha blitt passert. Den ser nå ut til å ha vært høyest ved slutten av 2008, men det betyr ikke at yielden vil falle ned til nivåer som vi så i 2005-2007. Enten vil risikopåslaget holde seg høyt, eller så vil lange renter komme tilbake. En viss videre nedgang kan bli mulig nå som makroutsiktene er litt bedre enn tidligere, men det er usikkert å si om det vil skje i år eller til neste år, sier analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom til NeNyheter.

Eggen sier at for de nest beste eiendommene blir det en svært variert utvikling. Noen av dem kan stige i verdi, men mange vil være prisgitt spesifikke forhold. En del av de nest beste eiendommene vil sannsynligvis få ledige lokaler, noe som svekker verdien.

UenigeAkershus Eiendom mener prime yield, altså direkteavkastningskravet for de mest attraktive kontoreiendommene, har holdt seg rundt 6,5 prosent i tre kvartaler på rad. Andre aktører, som CB Richard Ellis, har derimot påpekt at det var yieldoppgang for også disse eiendommene i første halvår. De mener yielden lå opp mot 7 prosent ved utgangen av juni. Så hvorfor disse ulike konklusjonene? – Prime yield er målt på et kontorbygg med den beste beliggenheten og leiekontrakter på minimum ti år, på en leie som ikke skiller seg vesentlig fra markedsleie. At leienivåene har gått mye ned i prestisjesegmentet, har ikke direkte innvirkning på dette måltallet – selv om eiendomsverdiene har gått ned for de fleste byggene i den samme perioden, forsvarer Eggen. Han mener derimot at yielden på eksempelvis en toårs leiekontrakt i det samme området og i den samme perioden har gått opp en del.

– Men denne yielden blir imidlertid så spesifikk og så direkte koblet til det gjeldende leienivået, at det ikke føres fornuftig statistikk på den. Derimot kan man for en gitt eiendom med korte kontrakter se betydelige svingninger i direkteyielden over et kort tidsforløp, ut fra hva forventningene har vært til leienivået etter at leiekontrakten løper ut, sier Ragnar Eggen.

Rentene avgjørAnalysesjefen sier det er rentenivået som driver yieldutviklingen fremover, primært representert ved de tiårige byttelånsrentene (swaprentene). Disse rentene har historisk vært bestemmende for standardyielden nevnt ovenfor.

– Tradisjonelt var det i lang tid, frem til starten av 2007, en margin på 100-150 basispunkter mellom swaprentene og direkteyielden på høykvalitetseiendommer med lange kontrakter. I dagens marked har bankene innført et risikopåslag på swaprentene som er langt høyere enn det var tidligere, opp i 300 punkter og mer, hevder Eggen.

Han mener sånn sett at lav rente ikke har hjulpet. Dersom risikopåslaget kommer ned, vil de lange rentene være på vei opp. Det er derfor ifølge Ragnar Eggen ikke sannsynlig at yieldnivåene kan falle mye.   Fortsatt verdifall– Hva spår dere om leieprisutviklingen for andre halvår, og hvordan vil denne utviklingen påvirke yieldnivåene?

– Leienivåene vil falle også utover i andre halvår, men sannsynligvis svakt, ettersom det stadig tikker inn signaler om at den generelle økonomiske nedturen blir kort, og at oppturen ikke er langt unna. Vår oppfatning er at yieldnivåer for eiendom med korte kontrakter, altså der yielden påvirkes sterkt av leieforventninger, allerede har priset inn et leiefall. Mange eiendommer vil derfor stå på stedet hvil i verdi dersom det ikke kommer dårlige makroøkonomiske nyheter. En del eiendom vil imidlertid oppleve ledighet og således falle i verdi. Derfor vil verdiene i gjennomsnitt fortsette nedover, svarer Ragnar Eggen.

Eggen sier sommeren så langt ikke har brakt ytterligere fall for eiendommer med prestisjeleier. Forventet leie fremover vil imidlertid være nærmere 3000 kroner enn 3250 kroner for de fleste prestisjebyggene.