Yielden kryper nedover

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Union Næringsmegling skriver i sin seneste kvartalsrapport at direkteavkastningen for de beste eiendommene, den såkalte prime yield, er blitt redusert med 90 basispunkter siden tredje kvartal 2009, fra 6,5 prosent til 5,6 prosent. Det betyr at Union har tatt ned anslaget for prime yield med 20 basispunkter fra forrige rapport.

Denne yielden ligger nå kun 35 punkter over nivåene 2007, da eiendomsprisene var på det høyeste. Den kvartalsvise utviklingen i medianyielden for de omsatte eiendommene har imidlertid holdt seg stabil på ca. 6,80 prosent.

NormaliseringDe skyldes, til tross for omsetninger med lave yielder mot slutten av fjoråret, at det ble omsatt flere eiendommer med mer ordinære løpetider på leiekontraktene. Disse salgene hadde vesentlig høyere yieldnivåer enn mange av omsetningene med «lange og sikre» kontrakter.

Den viktigste endringen og tendensen er derfor at det omsettes langt flere eiendommer med ordinære gjenværende leielengder. Et viktig budskap i tredjekvartalsrapporten til Union i fjor var derimot at nesten all omsetning av næringseiendom var i bygg med lang gjenværende løpetid i leiekontraktene. Men andelen med fem år eller mindre igjen på leiekontraktene har gradvis økt fra 7 prosent i første kvartal 2010 til hele 41 prosent i fjerde kvartal i fjor.

Union har kjennskap om yieldnivået i fjor knyttet til 103 transaksjoner. Tendensen er en «veldig tydelig bekreftelse» på at de laveste yieldene er blitt lavere. Den aller laveste observerte yielden er 5,55 prosent knyttet til en transaksjon på Vestlandet, og altså ikke yielden ved salg av Orklas hovedkontor på Skøyen.

ParadoksDet var ifølge Union flere salg med nettoyield på 5-tallet i fjerde kvartal. Paradokset er at de lange rentene steg gjennom andre halvår, men de laveste yieldene ble likevel redusert. Enkelte av kjøpene med yielder på 5-tallet ble riktig nok finansiert med hundre prosent egenkapital. Union registrerer en  økende yieldspread i transaksjonene helt mot slutten av 2010, altså større gap mellom direkteavkastningen og rentekostnadene.

Næringsmegleren er kommet frem til en omsetning av kommersiell næringseiendom i fjor på 38,7 milliarder kroner, omtrent som de foreløpige tallene til Akershus Eiendom. Tallene til Union omfatter 144 transaksjoner over 50 millioner kroner og tilsvarer en volumøkning på rundt 150 prosent fra 2009-nivåene. Omsetningen i kontorsegmentet utgjorde 13,9 milliarder kroner i 2010, mens butikk/handel stod for 11 milliarder.

To av tre kroner i transaksjonsmarkedet var i fjor knyttet til Sørøst-landet, inkludert Oslo/Akershus, mens geografisk spredte porteføljer utgjorde 11 prosent og resten av landet stod kun for 22 prosent. Kvartal for kvartal har tolvmånederstrenden for antall transaksjoner steget, og i 2010 steg nivået med 69 prosent til 144 omsetninger.

Eiendomsselskapene solgteEiendomsselskapene var desidert største netto selger i fjor med 48 prosent av salgsvolumene, men likevel også største brutto kjøper med en andel på 26 prosent. Netto kjøp for disse selskapene var -7,1 milliarder kroner.

Syndikeringsaktørene var klart største netto kjøper med 9 milliarder kroner og hentet ifølge Union  inn 2,8 milliarder i egenkapital. Liv- og pensjonsselskapene og norske eiendomsfond hadde derimot lavere aktivitet enn det næringsmegleren legger til grunn som et normalnivå, begge aktørene  nettokjøpte i 2010 for om lag 1,5 milliarder kroner.

Over 40 mrd.For 2011 venter Union at salgsvolumet overstiger 40 milliarder kroner, og det er et oppsidepotensial ved flere større transaksjoner/porteføljer.

Union undersøkte i januar lånevilkårene i bankene for kommersielle eiendomslån. Undersøkelsen viste at tyngden av lån har en egenkapitalandel på snaue 30 prosent og en margin over pengemarkedsrentene (NIBOR) på 150 punkter, altså 1,50 prosentenheter. Laveste opplyste margin i første kvartal var 100 basispunkter og høyeste opplyste lånegrad var på 85 prosent.