Vil selge profilbygg

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Dagens Næringsliv (DN) skriver torsdag at det heleide datterselskapet av Gjensidige Forsikring vil selge to av selskapets største og mest profilerte eiendommer: Det tidligere Gjensidige-bygget i Pilestredet 35 og KPMG-bygget på Majorstuen.

Fellesnevneren for begge eiendommer er at disse er ferdig utviklet og passer bedre for «plasseringshungrige» investorer.

Leienivåene gitt– Det er ikke potensial for å gjøre noe med leienivåene og dermed verdiene på lenge. Vi er mer opptatt av eiendommer der vi kan øke verdien gjennom rehabilitering og reforhandling av leiekontrakter, uttaler adm. direktør Mona Ingebrigtsen i Oslo Areal til DN.

Hun håper å få nærmere halvannen milliard kroner til de to byggene. Høgskolen i Oslo er leietaker av de 27 000 kvadratmeterne i Pilestredet 35 i 16 år til. Her er leienivået «lavt», ifølge Ingebrigtsen. Oslo Areal ønsker å pusse opp det 22 000 kvadratmeterstore KPMG-bygget for 40-50 millioner kroner før dette bygget legges ut for salg. Det er i forbindelse med oppussingen reforhandlet en ny leieavtale for ti nye år.

Oslo Areal ønsker i første omgang å selge Pilestredet 35, men selger KPMG-bygget også hvis de oppnår en god pris.

RehabilitertPilestredet 35 (bildet) er på 26 801 kvadratmeter, hvorav kontordelen utgjør 22 812 kvadratmeter, samt at det er lagerlokaler på nærmere 3700 kvadratmeter. Eiendommen består opprinnelig av fire selvstendige bygningskropper som er sammenkoblet med et glass overbygget atrium i midten. Pilestredet 35 ble totalt rehabilitert og påbygget 2005 i forbindelse med utleie til Høgskolen i Oslo.

Mona Ingebrigtsen sier altså at leienivået i bygget er «lavt». Det leies ut lokaler i området (Pilestredet 33) for rundt 1700 kroner meteren.  Forutsetter vi vel 1500 kroner kvadratmeteren for kontordelen, tilsier det 35 millioner kroner i årlige leieinntekter. I tillegg kommer lagerlokalene, samt et lite butikklokale.

Med eksempelvis 40 millioner kroner i årlige leieinntekter og en yield på 6,5 prosent, har vi en pris på drøyt 600 millioner kroner, 23 000 kroner kvadratmeteren regnet av hele bygget. Hvis leieinntektene er så høye som 45 millioner, nærmer prislappen seg 700 millioner, gitt ovennevnte forutsetninger.

Over 2000 kroner?KPMG-bygget ble ført opp i 2001 og er totalt på 21 845 kvadratmeter, hvorav kontordelen utgjør 17  176 kvadratmeter, butikklokalene (Expert) 1247 kvadratmeter. Ifølge Akershus Eiendom er det knapt lokaler å oppdrive på Majorstuen.

Markedsleiene for gode, oppussede kontorlokaler på Majorstuen ligger rundt 2000 kroner kvadratmeteren. Avkastningskravet her er trolig noe lavere, også fordi bygget er nyere og skal pusses opp.

Forutsetter vi en snittleie i overkant av 2000 kroner kvadratmeteren, inklusive butikkdelen, og et avkastningskrav på 6,25 prosent, havner vi også her et godt stykke over 600 millioner, til sammen rundt 1,3 milliarder. Ingebrigtsen håper altså på bortimot halvannen milliard.

Olav Line i Norwegian Property mener Nordeas hovedkontor i Middelthuns gate 17 i dag har en markedsverdi på rundt 24 000 kroner kvadratmeteren, men disse lokalene fra 1987 må pusses opp. 30 000 kroner kvadratmeteren for KMPG-bygget gir 660 millioner kroner i verdi.

Foto: Oslo Areal