Vil dyrke eiendomsfaget

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Han har rukket å få et par måneder i sjefsstolen. Timingen for en overtakelse virker ideell. Olav Line tar over et eiendomsselskap som er ferdig med nedskrivninger for denne gangen, i alle fall for kontoreiendommer, og han kan glede seg over et marked som igjen peker oppover. – Det interessante i 2009 er at kontormarkedet har snudd, der vi så et løft i fornyelser av leiekontraktene på 18,8 prosent i fjerde kvartal. Tall fra Eiendomsverdi viser at oppjusteringene for hele markedet lå noen prosentpoeng lavere for gjennomsnittet i Oslo. Hovedbildet er at leieprisene har snudd, transaksjonsmarkedet er kommet i gang igjen, og det er nybygging i markedet. Vi trodde markedet ville snu i tredje kvartal, men vi måtte vente ut i fjerde kvartal, sier Olav Line til NæringsEiendom.

EngasjementOppskrivningene av eiendomsverdiene var riktig nok beskjedne i fjerde kvartal, men Olav Line viser til at de bruker et gjennomsnitt av verdivurderingene til Akershus Eiendom og DTZ Realkapital.– Vi gjør ikke egne vurderinger her, sier han. – Hvilket inntrykk har du gjort deg av selskapet i de to månedene du har vært her?– Det er egentlig bare positive ting. Jeg mener det er en organisasjon med god kompetanse, som har engasjement og som vil mye, og styret har en positiv innstilling til selskapet, svarer han raskt.Line har også markert seg raskt i sin nye jobb. I slutten av februar kunngjorde han to store endringer: Hotelleierselskapet Norgani skal skilles fra resten av eiendomsvirksomheten, og Norwegian Property vil ta over eiendomsforvaltningen selv (se egen sak side 86).– De strategiske endringene som nå er gjort, var det noe du funderte mens du var på utsiden av selskapet?– Jeg presenterte tankene for styret under ansettelsesintervjuet i fjor høst og brukte tiden gjennom høsten til å besøke bankforbindelsene og kundene. Noen av bankene syntes blant annet at vi burde ta forvaltningen av eiendommene våre selv.– Hva kan du si om den strategiprosessen dere har vært igjennom i begynnelsen av 2010?– Vi har beveget oss å fra å være et finansielt eiendomsselskap til å bli en industriell aktør. Denne prosessen startet delvis før jeg begynte, og jeg vil derfor ikke kritisere tidligere ledelse for de valgene som ble gjort. Men jeg hadde en jevnlig dialog med styret høsten 2009 etter at jeg ble ansatt i slutten av september. Det overordnede målet var å splitte selskapet for å bli et fullintegrert eiendomsselskap, men vi måtte teste ut hvilke implikasjoner en slik separasjon ville få. Det var et omfattende arbeid, blant annet når det gjelder finansiell struktur. Men det er full enighet om valgene som er gjort, og jeg har god oppbakking fra styret, sier Line.

Tåle hele syklusen– Ja, hvem tok initiativet til endringene? – Initiativet kom fra administrasjonen. Den overordnede oppgaven er å skape verdier for eierne, der det viktige er å skape verdier på lang sikt. I oppgangstider forlanger markedet at du skal ha høy belåning, i nedgangstider nesten ikke belåning i det hele tatt. Men du skal skape resultater gjennom hele konjunktursyklusen, sier konsernsjefen bestemt.En viktig konklusjon av strategiprosessen de seneste månedene, er at hotellvirksomheten ikke gir den nødvendige risikodiversifiseringen.– Er den konklusjonen utelukkende basert på egne erfaringer i selskapets historie, eller også på andres erfaringer? – Jeg vil gjerne si at vi tror på hotellvirksomhet, og det er ingenting i veien med Norgani. Men skal du bli veldig god på noe, må du være fullt fokusert og selvstendig. De beste aktørene i bransjen er veldig fokuserte, og derfor ønsker vi å splitte virksomheten. Norgani ligger 12-18 måneder etter kontorvirksomheten i konjunktursyklusen, så vi mener de nå er veldig godt posisjonert for en oppgang. Men finansielt har vi ingen stor glede av å legge Norgani oppå eiendomsvirksomheten.– Har dere noen klare formeninger om hvorfor det er sånn? – Begge bransjer er konjunkturutsatte, men hotelleksponeringen gir tydeligst korrelasjon mot BNP-utviklingen. Hotelleksponeringen korrelerer nesten hundre prosent med utviklingen i BNP. Det betyr at RevPar (inntektene per tilgjengelige rom, multiplisert med beleggsprosent, red.anm.) er veldig korrelert med BNP, og RevPar varierer daglig. Leieprisene i kontormarkedet går derimot mer i femårssykluser.

Fikk ja i styret– Har eiere ytret ønsker om en rendyrking av virksomheten for å maksimere avkastningen? – Jeg, sammen med resten av administrasjonen, fremmet et forslag overfor eierne om veien videre, og eierne ga sin tilslutning til dette gjennom styret. Vi har hatt gode diskusjoner med styret om valgene. ABG Sundal Collier har nå fått oppgaven å se på hvordan splitten av de to selskapene skal løses videre. Om det blir salg, tilbakelevering av aksjer til aksjonærene eller en børsnotering av Norgani, er helt åpent, forteller Olav Line.Et annet viktig spørsmål er den finansielle strukturen og samtalen med bankene om en lavere belåningsgrad fremover. – Vi har kommunisert en låneandel fremover på 60-65 prosent. Man kan ha en mer stresset holdning til dette og tro at det skal skje nå, eller innta en mer betryggende holdning til problematikken. Uansett tilnærming, over tid må vi ha en lavere belåning og mer edruelige holdninger til låneverdier i oppgangstider. Eiendomsverdiene svinger historisk med 20-30 prosent over tid, det er som å følge en sinuskurve, sier Line.Ikke diversifisering– Skal Norwegian Property etter splittelsen rendyrkes som et kontoreiendomsselskap, eller er det aktuelt med andre segmenter for å diversifisere virksomheten? – Vi tenker ikke diversifisering. At vi sitter med noe handelsvirksomhet her på Aker Brygge, er et ledd i servicefunksjonene for selskapene som leier her nede. Vi skal ikke inn i handelseiendommer. Derimot skal vi bygge oss opp ved clusterne. Vi tror vi blir best ved cluster-tankegangen og har eiendommer langs Gardermo-banen, Lysaker/Fornebu, Skøyen, Vika/Aker Bygge, men også i Nydalen. Nydalen har ikke flytogforbindelse, men er interessant på grunn av god tilgang til annen offentlig kommunikasjon. Men kanskje vi tenker på en geografisk diversifisering.– Som til Bergen og Trondheim?– Nei, Trondheim og Bergen står ikke på listen, men personlig har jeg tro på Bjørvika. Det er et interessant område.– Men en stor del av kontorporteføljen til Norwegian Property er i det volatile CBD-området og nokså volatile Skøyen. Betyr ikke det at dere er svært konjunkturutsatt? – Svingningene i CBD er høyest, men området er likevel interessant, fordi etterspørselen etter lokaler her er tilnærmet konstant. Selv om eiendomsverdiene går mye opp og ned i CBD-området, er kontantstrømmene relativt stabile.Fire bein– Er det andre ting i dag du anser som ikke-strategisk virksomhet som bør ut, eller strategiske områder som bør tas inn? – Nei, vår kjernevirksomhet har fire bein å stå på. Det er transaksjoner, eiendomsutvikling, der vi ikke har egen kompetanse i dag, eiendomsforvaltning og utleie. Utleievirksomheten er oppe og står under ledelse av Aili Klami, mens transaksjonene og det finansielle tar Svein Hov Skjelle seg av. Da gjenstår bare eiendomsforvaltningen og eiendomsutvikling, sier Olav Line.– Så, hvilken fremdriftsplan legger dere nå opp til i 2010? – Vi vil i løpet av første halvår arbeide med separasjonsprosessen. Gjennomføringen av et fullintegrert eiendomsselskap vil være ferdig i løpet av 2010, slik at Norgani og Norwegian Property kan leve ved siden av hverandre fra 2011.

Foto Håkon Mosvold Larsen/Scanpix