Utbygger må bære kostnaden

I begynnelsen av oktober skrev Estate Nyheter om utbyggingsavtaler og momskompensasjon, der det ble stilt spørsmål til Oslo kommune om hvorvidt de legger opp til praksisendring som kan gjøre boliger enda dyrere.

På bakgrunn av artikkelen stilte Pia Farstad von Hall, Høyres fraksjonsleder i byutviklingskomitéen i Oslo bystyre, to spørsmål til Hanna E. Marcussen (MDG), byråd for byutvikling. Seks uker senere mottar finanskomiteen svar. Estate Nyheter har fått tilgang på dokumentet via Marcussen.

Bruk av merverdiavgiftsavtalerFørste spørsmål fra Farstad von Hall var «om det stemmer at byrådet har endret kommunens politikk når det gjelder momskompensasjon i forbindelse med utbyggingsavtaler?»

Til dette svarer Marcussen følgende per e-post:

Byrådet Berger Røsland fremmet, 02.10.2014, byrådssak 179/14 – bruk av merverdiavgiftsavtaler ved bygging av infrastruktur. Bystyret behandlet saken 12.11.2014. Vedtakspunkt 1 siteres: «Oslo kommune starter arbeidet med å legge til rette for bruk av merverdiavgiftsavtaler basert på anleggsbidragsmetoden og justeringsmetoden slik det er beskrevet i denne saken. Arbeidet omfatter utarbeidelse av nødvendige standardavtaler og retningslinjer/rutiner, og for øvrig gjennomføre ordningen.»

Som det fremgår av understreket tekst skal bruken av merverdiavgiftsavtaler skje i henhold til beskrivelse i byrådssaken. I saken beskrives blant annet at det er en «forutsetning for bruk av slike avtaler at kommunen oppnår en tilsvarende fordel. Hvis så ikke er tilfelle anbefales det ikke at kommunen inngår merverdiavgiftsavtale for det konkrete prosjektet.»

Videre er det i saken beskrevet at det vurderes at merverdiavgiftsavtaler vil kunne «være aktuelt for utbyggingsprosjekter hvor det er mulig å forhandle frem kvalitetsaspekter eller flere tiltak, for eksempel at utbygger påtar seg tiltak som hever kvaliteten utover det minimum som reguleringsplanen krever.» Ut fra byrådssaken er det således ikke beskrevet at dette er tenkt som en ordning som skal gjelde i alle utbyggingsavtaler hvor kommunen overtar infrastruktur bygget av utbygger. For fastsettelse/avklaring av nærmere rammer for gjennomføring av nevnte bystyrevedtak vil byrådet fremme en sak for bystyret, slik at bystyret kan ta stilling til saken.

Les også: Marcussen slår tilbake

Les også: – Marcussen mangler kunnskap

Hvem tar kostnaden?Farstad von Hall stilte også spørsmål om hvorvidt det stemmer «at byrådet planlegger å beholde momskompensasjonen selv og la utbygger bære hele kostnaden i forbindelse med utbyggingsavtalene?»

Til dette svarer Marcussen:

I forbindelse med byggeprosjekter er det slik at bygging av veier og annen infrastruktur som vann- og avløpsanlegg og grøntområder som er en nødvendig følge av prosjektet blir bekostet og ofte bygget av den private utbygger. I noen avtaler bidrar utbygger med et kontantbidrag i stedet for å bygge tiltaket selv. I disse tilfellene er det gjerne kommunen ved Bymiljøetaten som står for byggingen av tiltaket. At utbygger skal dekke kostnader til slike infrastrukturtiltak er forankret i kommuneplanens forutsigbarhetsvedtak (punkt 7) hvor følgende fremgår: «Hovedprinsipp for kostnadsfordeling: Utbyggerne innenfor et utbyggingsområde bærer selv alle utbyggingskostnadene med tilrettelegging av teknisk og blå/grønn infrastruktur som er nødvendig for det enkelte prosjekt/tiltak (jamfør pbl. § 17-3).»

Da dette er anskaffelser som ikke skal brukes i utbyggers merverdiavgiftspliktige virksomhet kan ikke utbygger kreve fradrag for denne avgiften i sitt merverdiavgiftsoppgjør eller få denne kompensert i ettertid. Per i dag er det altså slik at merverdiavgiften er en endelig kostnad for utbygger. Dette har lovgiver bestemt. Avtalebestemmelsen som er lagt inn i de utbyggingsavtalene hvor utbygger skal bygge infrastruktur som overtas av kommunen, gir kommunen en mulighet til å søke merverdiavgiften tilbakebetalt fra staten ved at utbygger fremlegger nødvendig regnskapsdokumentasjon for kommunen. Det følger av lovverket at kommunen, når de fra en privat utbygger overtar bygg, anlegg eller annen fast eiendom som skal brukes i kommunens kompensasjonsberettigede eller merverdiavgiftspliktige virksomhet, har krav på justering/ tilbakebetaling av merverdiavgiften for utbygging og påkostninger i en 10-års periode etter ferdigstillelse. Byrådet vil komme tilbake til bystyret med en sak hvor de nærmere rammene for en slik ordning trekkes opp.

Les også: – I utakt med intensjonene

Ikke en nøytral ordningAvslutningsvis skriver Marcussen:

Jeg vil imidlertid påpeke at det er flere betenkeligheter knyttet til at kommunen skal la hele eller store deler at det beløp kommunen får refundert fra skattemyndighetene tilfalle utbygger. Blant annet følger det av merverdiavgiftskompensasjonsloven § 5 at: «Det totale beløp som kompenseres etter § 3 skal som hovedregel finansieres gjennom reduksjon i overføringene til kommunene og fylkeskommunene.» Dersom en stor del av merverdiavgiften refunderes utbygger uten noen konkret korresponderende motytelse, vil ikke ordningen lenger være nøytral for kommunens økonomi. Et annet forhold er EØS-avtalens bestemmelse om forbud mot ulovlig statsstøtte som må ivaretas.

Les også: Vil inngå flere utbyggingsavtaler

Les også: Langvarige utbyggingsavtaler kan være risikofylte