Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Foreløpig gjelder kravet om universell utforming (se faktaramme) bare for nybygg og hovedombygninger, men de nye kravene vil få betydning for eldre bygg etter hvert. Denne hjemmelen skal benyttes til skrittvis og prioritert innføring av krav til eksisterende bygg frem mot 2025.
Universell utforming gjelder både parkering, hovedinngang, heiser, brannsikring, luftkrav, lydkrav osv. Det stilles helt konkrete krav, eksempelvis om ett tilgjengelig handicaptoalett i hver etasje.
”Publikumsrettede bygg” i privat sektor omfattes av de nye kravene, typisk kjøpesentre, utelivssteder, kultur- og idrettsbygg og andre virksomheter med stor allmenn interesse. Det samme gjelder bygg benyttet som arbeidsplass.Kommer snart– Bygg utleid til offentlig virksomhet, eksempelvis justisbygg, helsebygg og NAV, må påregne at slike krav innføres nokså snart, sier advokat Anne Sofie Bjørkholt hos Advokatfirmaet BA-HR.
– Alle som skal leie ut til statlig og kommunal virksomhet må påregne krav om at universell utforming er ivaretatt, også ved utleie av eldre bygg. Er ikke bygget tilpasset, vil det ha redusert utleieverdi, fordi det ikke er et aktuelt objekt for et det offentlige markedet. På sikt er det kanskje heller ikke aktuelt for det private markedet, fortsetter hun.
For private bygg med private leietakere, vil kravene bli innført skrittvis og i prioritert rekkefølge i løpet av de kommende årene.
Pass på, leietakereEtter diskriminerings- og tilgjengelighetsloven paragraf 9, er det ”virksomheten” som er ansvarlig for å oppfylle kravet. Regjeringen har lagt til grunn at ”virksomheten” betyr at det er leietaker som er ansvarlig, ikke utleier.
– Dette er i tråd med mange leiekontrakter, som forutsetter at leietaker er ansvarlig for å oppfylle såkalte offentligrettslige krav knyttet til egen virksomhet. Generelle krav til alle publikumsrettede bygg faller imidlertid litt på siden av hva slike bestemmelser primært er ment for, forklarer Anne Sofie Bjørkholt.
Selv om leietaker finner ut at de nødvendige oppgraderingene blir for dyre ved korte leiekontrakter eller kort gjenværende løpetid av kontrakten, kommer han seg ikke uten videre ut av leieforholdet.
– Nei, det er ikke grunn nok til å komme seg ut av ansvaret. Unntaket er hvis oppgraderingen medfører uforholdmessig stor byrde for leietaker, sier Meleng.
Utleier vil ha nytte av tilpasningene også for fremtidige leietakere.
– For nye kontrakter kan partene vurdere å avtale annen løsning, eksempelvis ved at utleier finansierer tiltakene og får dem helt eller delvis dekket inn over leien. Dreier det seg om betydelige kostnader som vil påløpe innen få år i publikumsrettede bygg, er det særlig viktig at utleier og leietaker har et bevisst forhold til problemstillingen. De bør konkret avtale hvem som skal foreta investeringen, og hvordan denne skal finansieres når nye langvarige leiekontrakter inngås, sier Ståle O. Meleng.
OverraskelserDet ligger derfor an til en del ”juristmat” fremover ved innføring av skjerpede krav til universell utforming, blant annet ved en due diligence-gjennomgåelse av byggene. Mer interessant er likevel konfliktene som kan oppstå mellom utleier og leietaker. Universell utforming er som nevnt leietakers ansvar, men en tolkning av leiekontrakten kan innebære at ansvaret er lagt over på leier. Eldre leiekontrakter vil ikke ha regulert universell utforming spesielt, men de generelle bestemmelsene om ansvar for at leieobjektet tilfredsstiller offentligrettslige krav kan være lagt på utleier.
– Siden det dreier seg om store kostnader og ansvaret kan komme overraskende på leietaker, vil leiekontrakten bli lest nøye med tanke på om det er grunnlag for å skyve kostnadene over på utleier. Her kan det oppstå interessante tolkningsspørsmål, sier Anne Sofie Bjørkholt.
De to ekspertene mener at det må en klar kontraktstekst til for å velte kostnadene over på utleier. Det må også være klare holdepunkter for at utleier må betale leietaker vederlag for verdiøkningen av tilpasningsarbeidene ved leieperiodens slutt.
——————–
Universell utforming– Betyr at produkter, byggverk og uteområder som er i alminnelig bruk skal utformes slik at alle mennesker skal kunne bruke dem på en likestilt måte så langt det er mulig, uten spesielle tilpasninger eller hjelpemidler.
– Innebærer at tilgjengeligheten for personer med nedsatt funksjonsevne i størst mulig grad løses gjennom tiltak integrert i produktutforming, arkitektur, planlegging og tjenesteyting. Nedsatt funksjonsevne betyr ikke bare synshemming og funksjonshemming, men også lungesykdommer, astma- og allergiplager osv.
– Er et viktig hjelpemiddel for å utforme byggverk som er i tråd med diskriminerings- og tilgjengelighetsloven, og med kravene til universell utforming av byggverk som kommer med den nye tekniske forskriften til sommeren.
– I bygningsdelen i den nye Plan- og bygningsloven, som trer i kraft 1. juli i år, kreves det blant annet at alle publikumsbygg skal få universell utforming. Nybygg skal tilpasses alle. Loven legger dessuten opp til at det over tid stilles krav til utbedring av eksisterende bygg.
– Norge skal universelt utformet innen 2025, dette er et satsingsområde for regjeringen. Arbeidet ledes av Barne- og likestillingsdepartementet.
