Ukens Tips: Villaklausuler

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

En villaklausul er en tinglyst heftelse som typisk vil gi et forbud mot at det kan bygges annet enn “villamesig bebyggelse” eller lignende på den aktuelle eiendommen (negativ servitutt). Slike klausuler var svært vanlige i tidligere tider, da man ikke hadde det samme systemet med reguleringsplaner som man har i dag. Villaklausulene vil ofte inneholde bestemmelser om byggehøyde, forbud mot støyende eller skjemmende aktiviteter eller lignende. Selv om villaklausulene i prinsippet kan knytte seg til en enkelt eiendom, gjelder de oftest for hele strøk (strøksservitutter).

Siden villaklausulene ofte er svært gamle, fremgår de ikke nødvendigvis av den ordinære grunnboken. Utbygger bør derfor alltid kontrollere den historiske grunnboken. Det kan imidlertid være vanskelig å avklare villaklausuler i gamle grunnbøker grunnet senere fradelinger mv.

Nyere rettspraksis har lagt til grunn at villaklausulene som hovedregel har sine rettsvirkninger i behold, selv om de skulle være gamle. Utbygger vil som utgangspunkt dermed ikke kunne bygge i strid med en villaklausul. Dette gjelder selv om det er vedtatt en reguleringsplan som åpner for den ønskede bebyggelsen. Bygging i strid med en villaklausul vil derfor medføre fullt erstatningsansvar.

Hvorvidt et nytt byggeprosjekt vil være i strid med en villaklausul, vil bero på en konkret tolking av den aktuelle klausulen og andre relevante omstendigheter. Borgarting lagmannsrett har i en dom fra 2014 (LB-2014-47130) lagt til grunn at begrepet “villamessig” skal være et dynamisk begrep som kan endre seg over tid. Grovt sett kan innholdet i begrepet oppsummeres slik at rekkehus og enkelte flermannsboliger faller innenfor, men at den nærmere grensedragningen må gjøres i det enkelte tilfellet. Grensedragningen mellom for eksempel flermannsboliger og blokk synes fortsatt uavklart.

Den aktuelle villaklausulen kan også anses bortfalt som følge av utviklingen i området, for eksempel der området har gjennomgått en større forandring. Rettspraksis har imidlertid stilt strenge krav, slik at det må en forholdsvis markant endring til. En generell fortetting er i seg selv neppe tilstrekkelig.

Dersom villaklausulen fortsatt hefter, vil spørsmålet om eventuell motstrid med reguleringsplan kunne komme på spissen. Eldre rettspraksis la til grunn at villaklausulen i et slikt tilfelle falt bort, mens det motsatte i stor grad er lagt til grunn i nyere rettspraksis. Situasjonen synes nå å være at villaklausulen først må vike dersom reguleringsplanen i kombinasjon med klausulen vil medføre at et område blir ubebyggelig.

Utbygger som blir konfrontert med en villaklausul vil måtte innlede forhandlinger med de som er berettiget etter klausulen. Det kan tidvis være vanskelig å avklare hvem dette er, især for strøksservituttene. Dersom en forhandlingsløsning ikke lykkes, kan utbygger forsøke å ekspropriere villaklausulen. Ekspropriasjon krever imidlertid interesseovervekt, hvilket er utfordrende for utbygger å godtgjøre. Prosessen kan være tidkrevende og utbygger må dessuten betale ekspropriasjonserstatning.

——————

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om artikkelforfatterne:

Leif Petter Madsen er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets næringseiendomsteam.

Usman Ivar Shakar er fast advokat i Wikborg Rein og medlem av firmaets næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13