Trygler om bedre betingelser

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

NEnyheter skrev i går at avtalene om rentesikring (renteswapper) har vært en dyr fornøyelse for mange aktører.  Flere av avtalene ble inngått på et tidspunkt med høyt rentenivå, og den markerte rentenedgangen fører til store bokførte tap på avtalene, som blant annet hindrer salg av eiendommer.

En aktør som er hardt rammet av disse rentesikringsavtalene, er Fortin Properties (DNB NOR Eiendomsinvest 1 ASA). Selv om det har vært en viss økning i de lange rentene, utgjør rentesikringene i fondet fortsatt en stor negativ verdi og presser aksjekursen.

20 kroner per aksjeMindreverdien er ved utgangen av tredje kvartal utgjør hele 20 kroner per aksje, mens verdijustert egenkapital per aksje er beregnet ti 45,40 kroner. Adm. direktør Knut Styrvold (bildet) i Fortin skriver i kvartalsrapporten at om man tar hensyn til mindreverdien av rentesikringene, er den underliggende verdien av eiendommene ca. 65 kroner per aksje.

Tapene på rentesikringsavtalene er av bokføringsmessig karakter og et tap som reduseres frem mot forfall. Fortin har en gjennomsnittlig gjenværende løpetid for rentesikringene på fem år. Mindreverdien av disse avtalene amortiseres dermed med 4 kroner i året (20/5).

Isolert sett betyr det ifølge Fortin om lag 8 prosent økning av aksjeverdien i året de neste fem årene. Men aksjen har før ny verdijustert beregning vært omsatt i annenhåndsmarkedet til 33 kroner for selger.

Ikke selg«Det er vår anbefaling til investorene å se på slike underliggende forhold i stedet for å benytte salgstilbud som presenteres av aktive meglere», skriver Styrvold i rapporten.

Fortin har så langt slitt med dårlig avkastning, selv om verdijustert egenkapital er opp 14,3 prosent siden årsskiftet og med 3 prosent i tredje kvartal. Siden oppstarten ved halvårsskiftet i 2006 er imidlertid 52 prosent av verdiene borte for det høyt belånte fondet (belåningsgrad 71 prosent).

Knut Styrvold skriver at utvilsomt påvirker de uforholdsmessig høye finanskostnadene i konsernet bunnlinjen negativt.  Rentekostnadene hittil i år fra lånene utgjør 451 millioner kroner. Ifølge Styrvold prøver de kontinuerlig å påvirke disse rentekostnadene gjennom dialog med långiverne.

Markedet rårSamtidig må Fortin «dessverre innse at markedet bestemmer betingelsene». Å gå ut av renteavtalene nå er som å gå ut av et obligasjonslån der rentene siden låneopptaket har falt vesentlig. Investorene i slike avtaler og lån ville ha lidd et stort tap, ettersom de må replassere til lavere avkastning.

«Vår henstilling til våre motparter vedrørende rentesikringer, for om mulig å kunne få tilreforhandlede og bedre betingelser, blir naturlig nok møtt med at dette er avtaler som er inngått på historiske tidspunkt», skriver Knut Styrvold i rapporten.

Han viser til at bankene har inngått avtaler med aktører som har sikret seg tilsvarende gunstige rentebetingelser, eksempelvis pensjonskasser.