Tregangeren for NPRO

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Om det ikke er en bekreftelse at det er «dyrt å være fattig», så er det i hvert fall en bekreftelse på at obligasjonsmarkedet differensierer kundene mye ut fra risikoprofilen.

Det er i den seneste markedsrapporten til DnB NOR Næringsmegling at de store forskjellene fremkommer. Kredittanalytiker Åse Haagensen i DnB NOR Markets har skissert opp indikative kredittmarginer for femårige obligasjonslån til noen norske eiendomsselskaper per mars 2011.

3 prosent, takkHer fremkommer det at NPRO nå kan belage seg på 300 punkter i margin over 3-måneders pengemarkedsrenter (NIBOR) for slike lån, altså et kredittpåslag på 3 prosentpoeng. 3-måneders NIBOR ligger for tiden på ca 2,6 prosent, slik at NPRO eventuelt må ut med 5,6 prosent for et obligasjonslån over fem år. Det er med førsteprioritets sikkerhet i eiendommene til NPRO.

Gamlekongen Olav Thon vurderes derimot som sikkerheten selv. Han slipper unna med om lag 100 basispunkter, altså tredjeparten, som gir et lån til lave 3,6 prosent.

Ser vi på fjerdekvartalsrapportene til de to selskapene, betalte OLT ved årsskiftet en gjennomsnittsrente på 4,5 prosent, men dette omfatter også korte lån. NPRO hadde til sammenlikning en lånekostnad på 5,16 prosent, slik at den totale forskjellen ikke er så stor.

Men NPRO må belage seg på høyere lånemarginer når de skal forhandle om en fullstendig refinansiering i løpet av første halvår. Nåværende totale kredittmarginer er ikke avskrekkende 0,74 prosent, skal vi tro kvartalsrapporten.

Lavere gjeldsgradOLT hadde per 31. desember 2010 en låneandel på 52,5 prosent, målt som benyttede lån og kredittrammer, dividert med verdien av investeringseiendommene. Brutto LTV (loan to value) for NPRO var ved utgangen av 2010 på 68,3 prosent, netto 66,7 prosent, og 62,7 prosent hvis man inkluderer selgerkreditten ved Norgani-salget.

DnB NOR skisserer videre at helstatlige Entra Eiendom kan låne usikret i markedet til en margin på 125-130 basispunkter, mens Steen & Strøm usikret må ut med 185-190 punkter over NIBOR. Entra har de seneste månedene utstedt et 6,6-årig usikret obligasjonslån på 500 millioner kroner til en kupongrente på 4,7 prosent. Steen & Strøm har lånt 600 millioner kroner over 3 år til 90 punkter over NIBOR. Kortere lån gir lavere kredittpåslag.

Det er imidlertid dårlig likviditet i annenhåndsmarkedet for disse lånene, spesielt Steen & Strøm og NPRO er ifølge DnB NOR «lite likvide».

Høegh Eiendom har gjennom et eget selskap hentet inn 935 millioner kroner i et 10-årig obligasjonslån til 140 basispunkter over de 10-årige byttelånsrentene. Dette lånet har førsteprioritets pant i Indekshuset på Solli plass, som må sies å være et svært godt panteobjekt, med en antatt markedsverdi godt over 1 milliard kroner. De øverste etasjene i bygget leies ut for hele 3500 kroner kvadratmeteren i året.

Skyhøye marginerKredittmarginene var på det høyeste for to år siden da finanskrisen herjet. Den gangen var indikativ prising for NPRO over 500 basispunkter. Steen & Strøm måtte ut med 400 punkter, mens OLT og Entra slapp unna med et påslag på 230-240 punkter. Marginene steg utover høsten i fjor, men har i motsetning til byttelånsrentene falt de seneste månedene, det vil si: Det er en utflating i marginene for flere av selskapene.

Åse Haagensen skriver i rapporten at de seneste årene har de større næringseiendomsselskapene i hovedsak utstedt obligasjonslån med førsteprioritets pant og en LTV på 60-70 prosent. Det er «økt investorfokus» på de underliggende panteobjektene. Kun næringseiendomsselskaper med lite pantsatt gjeld eller svært solide selskaper har adgang til å utstede usikrede obligasjonslån.

Økt etterspørselDnB NOR venter for øvrig på lang sikt en varig økt etterspørsel etter eiendomsobligasjoner med solid pant. Det skyldes i stor grad det nye kapitalreglementet for livselskapene (Solvency II).

Analysesjef Bjørn-Erik Anderssen i DnB NOR Næringsmegling sa på markedsseminaret onsdag at bankene for tiden låner inn penger til 110-120 punkter over pengemarkedsrentene. Han kunne ikke love kundene lavere utlånsmarginer fremover, snarere tvert i mot.