– Trangt i døren

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Næringsmegleren presenterte torsdag sin seneste halvårsrapport, og transaksjonsmarkedet ble viet mye oppmerksomhet. Så langt i år har Newsec registrert 25 milliarder i transaksjonsvolumer, men da inkluderer Newsec Oslo Areal-porteføljen som ble solgt i januar i 2011-volumene.

Det var stor omsetning av næringseiendom i første kvartal i år, så var det labert frem til i høst, men nå begynner igjen ting for alvor å skje i transaksjonsmarkedet.

45 mrd.– Det er for tiden et stort utbud av eiendom, det har vært et enormt utbud av eiendommer de seneste ukene. Vi kan nå 45 milliarder i omsetningsvolumer i år, sa Jon H. Dahlberg Årstad på torsdagens presentasjon. Han leder rådgivningsvirksomheten i Newsec.

En faktor som bidrar til mer salg fremover, er at de fleste livselskapene ifølge Newsec vekter seg ned i eiendom. Et typisk eksempel er DNB Livsforsikring, som nå selger eiendommer, etter at de kjøpte hovedkontoret til DNB i januar i år.

Newsec har estimert at livselskapene sitter på eiendommer for 120 milliarder kroner, mens anslaget for eiendomsfondene er at de sitter på eiendommer rundt 20 milliarder kroner som skal selges frem mot 2015. Store deler av porteføljene til fondene skal avvikles i løpet av noen år, noen av salgene kommer allerede i høst.

Dyre avtalerNewsec spår at et stort volum av eiendom skal ut i 2015.– Det kan bli trangt i døren om noen år, sa Dahlberg Årstad.

En viktig årsak til det, er at eiendomsfondene i sin tid inngikk tiårige rentebytteavtaler (renteswapper) for å sikre rentekostnadene i levetiden til fondet. Hvis fondene realiserer eiendommene før utløp, får de enorm overkurs på renteavtalene, ettersom rentenivået i perioden har falt kraftig.

– Da blir det ingen penger igjen hvis de selger, fastslo Jon H. Dahlberg Årstad. Håpet er at de såkalte swaprentene stiger. Gjør de ikke det, vil eiendomsmassen hope seg opp og legges ut for salg ut i 2015. Da kan det som nevnt bli trangt i døren.

Ned 1 prosent– Men bankene har løst liknende problemer tidligere, sa Dahlberg Årstad, med henvisning til at det ikke er i bankenes interesse å bidra til massive eiendomssalg i markedet, med påfølgende prisfall. Ifølge Newsec har eiendomsverdiene falt med ca. 1 prosent i år, men det er veldig store individuelle forskjeller.

– Enkelteiendommer har falt langt, langt mer i verdi. Vi regner med at verdiene flater ut for resten av året. Det er et press på direkteavkastningen, men på den annen side er det et veldig sterkt leiemarked, så disse faktorene nuller hverandre ut. Leieprisøkningene i år legger likevel implisitt en demper på direkteavkastningen, sa Jon H. Dahlberg Årstad.