Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Flere tiår med historikk viser nemlig ifølge Windfeldt at både reelle leiepriser og reelle verdier av bygninger har vært mer eller mindre uendrede, altså prisene korrigert for inflasjonen i mellomtiden. Derfor er det viktig å treffe riktig med kjøp og salg når man som Windfeldt har et tidsperspektiv på maksimalt ti år.
– Over tid holder eiendom seg i reelle termer forbløffende konstant, derfor må man kjøpe i rett tidspunkt av syklusen, fortalte Windfeldt (bildet) på et seminar i Oslo torsdag. Lars Windfeldt eier 50 prosent av Winta Eiendom AS, et selskap som ble stiftet i august i fjor og skal likvideres etter ti år.
Tre bunnerDe seneste 30 årene har ledighetsprosenten ifølge Lars Windfeldt vært den primære driveren i Oslo-markedet. Det har vært tre store bunnformasjoner i markedet, i 1993, 2003 og i fjor. Toppene var ved årsskiftet 1987/88, fjerde kvartal 2001 og fjerde kvartal 2007.
Ettersom markedet er syklisk, er leieprissyklusen primærdriveren i Lars Windfeldts verdiskaping. Utviklingen av eiendommene skjer når leiemarkedet er på vei oppover.
– Vi må fullføre verdiskapningsprosessen før leiemarkedet snur. Men Oslo er et tiårsmarked i leiemarkedet, så man kan kan låse inn verdier i ti år etter verdiutviklingen, sa den mangeårige eiendomsinvestoren.
Verst: feil objektWinta Eiendom kjører casebaserte investeringer, med få og store objekter, der de skal eie eiendommene i fem til syv år. Lars Windfeldt bruker ikke tid på internrente, men ser på multippelen på innbetalt egenkapital. Alt er fokusert på det.
– Vi har ikke et evighetsperspektiv, men må vente til timingen er riktig for å sette i gang de store verdiskapende prosjektene. Men når jobben først er gjort, da er jeg iskald, sa Windfeldt.
– Vi må IKKE kjøpe i feil fase av syklusen eller “for dyrt”. Det verste jeg kan gjøre, er å kjøpe feil objekt, jeg kan ikke tillate meg det med få og store objekter. Vi er derfor ekstremt selektive i valg av objekt og timing.
Stor fiskLars Windfeldt mener det er bedre å være en stor fisk i en liten dam enn å spre seg geografisk.
– Jeg har et klart målbilde av eiendommene jeg er interessert i. Det er enten sentrumsnære kontoreiendommer i Oslo (Cort Adelers gate 33, red.anm.), gjerne så nærme sentrum som mulig, eller randsoneeiendommer i Oslo, som Siemens-bygget.
Lars Windfeldt unngår derimot byutviklingsprosjekter som Tjuvholmen og Filipstad, det blir for stort. Han mener risikoen øker dramatisk.
To eiendommerEgenkapitalrammen til Winta Eiendom er 500 millioner kroner, og målet er å eie fem til åtte objekter. I dag eier selskapet hovedkontoret til Siemens ved Østre Aker vei, en eiendom som skal utbygges, og Cort Adelers gate 33. Denne eiendommen ble kjøpt i vår fra Arne Blystad og Øystein Tvenge.
– Målbildet mitt her er leieinntekter på 3500-4000 kroner per kvadratmeteren med rett leietaker, sa Lars Windfeldt. Med andre ord snakker vi om topp leienivåer som i prestisjeområdet CBD. Winta setter i gang prosjektutviklingen i rett fase av neste oppgangsperiode av leiemarkedet.
Denne fasen er altså foreløpig ikke kommet, det kan ta noen år, så i mellomtiden leies Cort Adelers gate ut rimelig på korttidskontrakter, “as is”. Dermed kan ventekostnadene dekkes inn før oppgraderingen skjer. Den samme strategien brukte Windfeldt og Høegh Eiendom da de i 2003 kjøpte det såkalte Indekshuset (Henrik Ibsens gate 100) for 200 millioner kroner, tilsvarende svært lave 6500 kroner kvadratmeteren.
KjempekuppI Indekshuset inngikk Windfeldt og Höegh korte kontrakter ned mot 700 kroner kvadratmeteren, med ensidig rett til tremåneders oppsigelse hvis de skulle igangsette rehabilitering. Denne startet i 2006. Henrik Ibsens gate 100 er ifølge Lars Windfeldt rehabilitert for ca 320 millioner kroner og genererer i dag ca 75 millioner kroner i årlige leieinntekter. Verdien av eiendommen er godt over milliarden.
– Vi ser på rehabiliteringsbehovet og utviklingspotensialet til eiendommene. Venter man lenge nok, og verden ikke går til helvete, ja, så må det være en god investering. Hvis vi er riktig posisjonert, er Wintas strategi en lavrisikostrategi. Og vi kjøper aldri spekulativt, det er kun utbygging mot signerte kontrakter, fortalte Lars Windfeldt om strategien.
Forsvarets Overkommando er et annet eksempel på god timing, denne eiendommen bidrar nå med 55 millioner i årlige leieinntekter.
