Svak leieprisvekst

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det er i den seneste «Economic Pulse» til eiendomsrådgiveren Cushman & Wakefield (C&W) at de svake anslagene fremkommer. Eiendomshuset Malling & Co som er premissleverandøren for de norske tallene.

Ifølge rapporten steg den såkalte prime rent for kontoreiendommer i Oslo med 2,7 prosent i 2010. Det fremkommer ikke hva nivåene var ved utgangen av 2010. Uansett avviker konklusjonene fra det Jones Lang LaSalle kom frem til i sin seneste Office Property Clock.  

Akershus Eiendom er den norske tallknuseren her, og de mener at den såkalte prime rent i 2010 steg med 10,3 prosent, hvorav 6,7 prosent i fjerde kvartal. Tradisjonelt ligger Malling & Co lavt i sine anslag for de beste leieprisene.

LogistikkfallNår det gjelder leieprisene til de beste handelseiendommene, hadde de ifølge rapporten en nullvekst i fjor, mens de tilsvarende logistikkeiendommene måtte tåle et fall i leieprisene på 5 prosent. Trenden fremover er likevel stigende leieprisnivåer for alle tre sektorene.

Prime yield, altså direkteavkastningskravet til de beste eiendommene, anslås til utgangen av fjerde kvartal til 5,75 prosent for kontoreiendommer. Det samme yieldnivået hadde de beste forretningslokalene, mens kravet i kjøpesentrene lå på 6 prosent Prime yield for logistikkeiendommer var ifølge rapporten 6,75 prosent.

Yieldpilen peker ifølge rapporten nedover for alle sektorene i Norge, her er det også noe ulikt syn i forhold til Akershus Eiendom, som mener at prime yield for kontoreiendommer har nådd bunnen.

London callingHvis vi ser på leieprissyklusen, tilnærmet den, leder London an i den europeiske utviklingen. London er ifølge C&W kommet så langt ut at leieprisveksten snart avtar. På en delt andreplass, et godt stykke bak, kommer byer som Moskva, Warszawa og Luxembourg City, men Oslo følger like bak der igjen, sammen med byer som Stockholm og Paris. C&W er dermed noe avvikende i synet i forhold til den seneste Jones Lang LaSalle-rapporten.

C&W venter et enda mer aktivt eiendomsmarked i 2011, men også et marked som fremdeles er nervøst og sterkt polarisert. Nøkkeltemaet er tilgang til fremmedkapital for finansiering og refinansiering og de «riktige» eiendommene for leietakerne og investorene.

Det er fortsatt et sterkt tilbudsdrevet marked i Europa. Leiesyklusen vil gradvis endre seg fra å være leietakervennlig til å være utleiervennlig. Leietakerne er i førersetet på kort sikt, men etter hvert i mindre grader når det gjelder Klasse A-eiendommer. Utleieaktivitetene kan ifølge C&W ta seg ytterligere opp som et resultat av større investeringsaktivitet og flere oppkjøp og fusjoner.

Kvalitet avgjørendeKontormarkedet ventes å ligge i forkant av detaljhandel- og logistikkmarkedet, men generelt mener C&W at det ikke blir en spesifikk sektorbedring. Bedringene drives snarere av kvaliteten til eiendommene og eiendommer som gir bedriftene noe ekstra.

Selv om yieldnivåene for de mest attraktive eiendommene etter hvert er kommet langt ned, venter C&W at etterspørselen fremdeles vil holde seg sterk for eiendommer med sikre inntektsstrømmer og lav risiko. Denne holdningen har gått igjen i en rekke av de seneste markedsrapportene. C&W spår et fortsatt press nedover på yieldnivåene for de beste eiendommene, et yieldfall Akershus Eiendom mener er over for kontoreiendommer.