Subsidierer ikke eiendomslån

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Jan Fredrik Thronsen (bildet) er ansvarlig for forretningsområdet næringseiendom i Nordea. Thronsen sier det er lite trolig at bankene over tid vil prise enkelte produkter på en slik måte at de isolert sett er ulønnsomme.

Et problem for bankene i dag er at de har en mismatch i balansen gjennom korte innlån i markedet som skal lånes ut til eksempelvis lange eiendomsutlån. Løpetiden betyr mye for marginene på begge sider av balansen. Det er dyrt for bankene å hente inn lange penger, eller å bytte om korte innlån med lange innlån for å matche løpetiden for utlånene.

Vanskelig å forsvare– Det er vanskelig å forsvare at lange utlån skal subsidieres på bekostning av korte utlån og innskuddskundene. Dersom konkurransen om lange utlån gjør at bankene priser dem så lavt at de blir ulønnsomme, vil det eneste fornuftige være å benytte kapasiteten på andre områder med bedre lønnsomhet. Dersom prisen på lange innlån faller ytterligere, vil det imidlertid igjen være mulig for bankene å tilby lavere marginer, sier Jan Fredrik Thronsen til NEnyheter. 

– Mismatchproblemet kan løses enten gjennom å korte ned på løpetiden på utlånene eller gjennom å øke andelen av lange innlån. Hva som velges, vil blant annet være avhengig av hva markedet etterspør, enten billigere korte utlån eller dyrere lange utlån, fortsetter han.

Nordea opplever nå at marginnivået har stabilisert seg, etter at innlånskostnadene falt gjennom 2009.

– Vi venter en noe sterkere konkurranse om de beste eiendomsprosjektene, men samtidig at bankenes prising av lange utlån i større grad inkluderer kostnadene knyttet til lang funding. Dette innebærer at vi tror marginnivået vil holde seg på et relativt høyt nivå også i tiden fremover. Den senere tids uro i obligasjonsmarkedet har ikke vært gunstig for noe videre marginfall snarere tvert imot, sier Thronsen.

130-150 punkterNordea-banksjefen sier at utlånsmarginen vil variere ut fra løpetiden. – For løpetider opp til 10 år, vil marginen trolig ligge i området 130 til 150 basispunkter, spår Jan Fredrik Thronsen.

Det kommer nye, skjerpede egenkapital- og likviditetskrav fra Finanstilsynet til bankene. Thronsen sier de ennå ikke vet hva de nye kravene blir, og det er derfor ikke mulig å fastslå hva dette innebærer av økte kostnader.

– Det er imidlertid grunn til å anta at de nye kravene vil øke kostnadene til bankene, enten gjennom høyere innlånskostnader for lengre løpetider, eller høyere egenkapitalkostnader gjennom krav til høyere egenkapitalandel, sier banksjefen.

AvventendeVed inngangen til 2009 hadde Nordea en avventende holdning til næringseiendom. Banken prioriterte gode eksisterende kundeforhold, samtidig som usikkerheten knyttet til utviklingen i eiendomsmarkedet var stor.

– Kombinasjonen av denne usikkerheten og bankenes og investorenes noe restriktive holdning, medførte et lavt aktivitetsnivå i markedet. Gjennom året normaliserte situasjonen seg noe, og vi opplever nå at både transaksjonsaktivitetene og interessen for eiendomsinvesteringer har tatt seg opp. Nordea har gjennom hele 2009 opprettholdt utlånsaktivitetene mot bransjens aktører, sier Thronsen. 

Nordeas utlånsvolumer til næringseiendom var derfor relativt stabile gjennom fjoråret. På grunn av endrede næringskoder sommeren 2009, mener banksjefen at sammenlikningen med 2008-volumene ikke blir helt relevant. Nordea oppgir heller ikke tall for bransjevise tap.

– Vi kan imidlertid si at vi over mange år har hatt  lite tap mot denne bransjen, sier Jan Fredrik Thronsen.   

Sikre leietakere– Hvor optimistisk er du til utviklingen i 2010, er bunnen i det norske eiendomsmarkedet passert? 

– Nordea forventer at eiendomsmarkedet vil stabilisere seg. Vi tror fokus i større grad er tilbake på lange sikre leietakere, og at det er i denne delen av markedet vi først ser at det løsner. Omsetningen av eiendommer uten langsiktige leietakere eller eiendommer bygd på spekulasjon, tror vi fremdeles vil være lav. Usikkerheten knyttet til den internasjonale konjunkturutviklingen og særlig utfordringen knyttet til store statlige underskudd og høy statsgjeld, kan komme til å påvirke det norske næringseiendomsmarkedet negativt i 2010 og 2011, svarer Jan Fredrik Thronsen