Storsalg i Bergen
Investorer som jakter en lang og sikker leiekontrakt i Bergen sentrum, har nå muligheten.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Det formelle salgsobjektet de kan slå kloa i, er alle aksjene i selskapet Allersgården AS og 1 prosent av andelene i KS Allersgården. Selgeren er Kløver Eiendom AS. Bak dette selskapet står med halvparten hver Realforum AS, som er eid av Geir Hove, og AB Eiendommer AS, som er eid av tre privatpersoner.
Hove og Realforum kjøpte i mai 2010 Sandviksbodene fra Oslo Areal for 212 millioner kroner. Allersgården (se foto) ligger ytterst på Nordnes i Bergen (vestsiden av Vågen). Eiendommen består i hovedsak av to hoveddeler, omtalt som Strandgaten 229 og Nordnesbodene 2. Samlet bruttoareal for eiendommen er på 8748 kvadratmeter BTA, mens tomten er på snaue 2,75 mål.
TotalrenovertByggene ble oppført/totalrenovert i 1989 og har ifølge et prospekt fra Hadrian Eiendom, som har fått salgsoppdraget, gjennomgått oppgraderinger og fremstår i hovedsak som “godt vedlikeholdt”.
Eiendommen er i dag fullt utleid til Staten ved Fiskeri- og Kystdepartementet, men det er Fiskeridirektoratet og Nasjonalt institutt for ernærings- og sjømatforskning som benytter eiendommen.
Leiekontrakten er en 20-årig kontrakt fra 2001 som løper til 31. desember 2020, der leietaker har opsjon på å forlenge avtalen med fem pluss fem år. Med andre ord trer kjøper inn i en lang og sikker leiekontrakt, som isolert sett trekker ned direkteavkastningen og dermed prisen opp.
Obs! ikke momsAnnualiserte leieinntekter fra eiendommen for 2013 er 19,26 millioner kroner. Det tilsvarer en leiepris på om lag 2200 kroner kvadratmeteren BTA. Leietaker driver imidlertid ikke avgiftspliktig virksomhet, slik at utleier ikke får momsfradrag. I tillegg reguleres leien bare med 70 prosent av årlig konsumprisvekst.
Årlige eierkostnader ligger på drøyt 1,4 millioner kroner. I henhold til leiekontrakten skal leietaker dekke utgiftene til lys, varme og renhold i egne lokaler og er ansvarlig for indre vedlikehold i egne lokaler. De øvrige driftsutgifter dekkes av huseier, som også er ansvarlig for ytre vedlikehold og bygningens tekniske anlegg.
Lavt 6-tall?Etter det NEnyheter har grunn til å tro tilsvarer salgsforventningene en direkteavkastning rundt 6 prosent. Forutsetter vi snaue 18 millioner i netto leieinntekter, indikerer det en pris på nærmere 300 millioner kroner. Men leietaker er altså ikke momspliktig, og utleier får heller ikke full konsumprisjustering, som kan trekke ned salgssummen.
En såkalt nettoyield på 6,25 prosent priser eiendommen til vel 280 millioner kroner, men hvis vi forutsetter 30 000 kroner kvadratmeteren, snakker vi om en transaksjon til drøyt 260 millioner. Bokført verdi for eiendommen ved utgangen av fjoråret var for øvrig 150 millioner kroner.
