Storplaner gir leieløft

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Norwegian Property (NPRO) kunngjorde før sommeren i fjor de store ombyggingsplanene for Aker Brygge. Totale investeringer de nærmeste årene kan komme opp i 1,5 milliarder kroner. Høyere standard gir muligheter for å ta ut høyere leieinntekter.

NPRO oppgir i hver kvartalsrapport potensialet for høyere leieinntekter i forhold til de løpende leiekontraktene: Hvis man hadde inngått disse kontraktene i dag, hvor stort er avviket mellom løpende leier og antatte markedsleier.

Fra 2,5 til 10Ved utgangen av tredje kvartal utgjorde potensialet for høyere leieinntekter beskjedne 2,5 prosent, som var en klar nedgang fra 7,5 prosent ved halvårsskiftet. Men nå anser verdivurdererne Akershus Eiendom og DTZ potensialet til hele 10 prosent i forhold til de løpende leieinntektene:

Årsak, som står gjengitt i presentasjonen: Økningen gjenspeiler det fremtidige potensialet for oppgraderingen på Aker Brygge.

Brutto årlige leieinntekter i dag til NPRO utgjør 1020 millioner kroner, mens fullt markedspotensial anslås til 1202 millioner. Det forutsetter også at eiendommene er fullt utleide, i dag er porteføljeledigheten på 5,5 prosent.

To tredeler i CBDPrestisjeområdet CBD (Vika, Aker Brygge, Tjuvholmen) har et merpotensial på hele 125 millioner kroner til 481 millioner i årlige leieinntekter. NPROs ledighet i dette området er 5,9 prosent. Skøyen (5,6 prosent ledighet) har derimot et potensial på bare 6 millioner. I Stavanger-regionen, som har minimal ledighet, mener verdivurdererne at NPRO kan hente ut 17 flere millioner.

I Nydalen er det muligheter for 36 millioner kroner mer i årlige leieinntekter. Det skyldes hovedsakelig at ledigheten i porteføljen nå er oppe i 18,5 prosent (se også tabell under), en økning fra 13,7 prosent ved utgangen av tredje kvartal i fjor. Nydalen har lenge vært et problemområde for NPRO.

Vi ser ellers av tabellen under at gjennomsnittseiendommen til NPRO er vurdert til 25 470 kvadratmeter. I CBD-området er det tilsvarende verdianslaget 41 650 kroner kvadratmeteren, ned fra 41 786 kroner ved utgangen av tredje kvartal. Verdivurdererne mener NPROs portefølje måtte skrives ned med 217 millioner kroner i fjerde kvartal, en nedjustering på 1,4 prosent.

Ikke reeltNetto avkastningskrav for NPROs eiendommer i CBD økte for øvrig fra 5,4 prosent i tredje kvartal til 5,5 prosent. Tilsynelatende har Nydalen et svært lavt avkastningskrav (5,6 prosent), men det skyldes den store ledigheten som gir lave leieinntekter. Kravene i tabellen fremkommer som løpende leieinntekter dividert med eiendomsverdiene, fratrukket 6 prosent eierkostnader.

Totalt er netto avkastningskrav for porteføljen på 6,1 prosent, identisk med kravet ved utgangen av tredje kvartal.