Store planer for store bygg

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det mest omtalte bygget er DnB NORs hovedkontor på Aker Brygge, som fraflyttes i 2013. Her er NPRO og konsernsjef Olav Line villige til å satse opp mot 175 millioner kroner i oppgraderinger i håp om å kunne ta ut høyere leieinntekter for bygget på 25 000 kvadratmeter.

– Vi mener at enkle grep vil gi store resultater og har anslått investeringsbehovet til 6000-7000 kroner kvadratmeteren. Arealeffektivitet er viktig for å oppnå høyere leiepriser og for å øke samhandlingen hos kunden. Vi skal gjøre lønnsomme oppgraderinger ved å ta opp standarden til ”state of the art”, sa Line på regnskapspresentasjonen i Oslo tirsdag.

I dag er det 239 arbeidsplasser på det ene planet i DnB NOR-bygget, og NPRO mener at de med enkle grep kan øke effektiviteten her med 15-20 prosent.

Opp 50 prosentDet andre store bygget NPRO er villig til å satse på nå, er Nordeas hovedkontor i Middelthuns gate på Majorstuen (bildet). Bygget på drøye 33 000 kvadratmeter er fra 1987 og heller ineffektivt og umoderne. For dette bygget er det ifølge Olav Line snakk om et betydelig høyere investeringsbeløp for å nå topp moderne standard. Men potensialet er enda større for et bygg som høyst sannsynlig fraflyttes, Nordea vurderer Oslo sentrum.

– Uansett hvordan den prosessen går, er vi i en god dialog med Nordea. Vi mener vi kan øke arealeffektiviteten i bygget med ca 50 prosent. I dag arbeider det rundt 1000 mennesker der, og vi tror vi kan få inn 1500-1600 arbeidsplasser. Det betyr ikke at de ansatte skal sitte så mye trangere, men at kommunikasjonen blir mye mer effektiv. Dagens hovedkontor gir store muligheter, enten det blir en eller flere brukere, sa Olav Line.

I tillegg skal Drammensveien 134 oppgraderes til moderne standard, der det nå står 5000 kvadratmeter med tomme kontorlokaler. Den generelle avveiningen NPRO gjør, er om de får betalt for oppgraderingene i form av økte leieinntekter, eller om de skal leie ut ”as is”, med risiko for vedlikeholdsetterslep og verdiforringelse. Vedlikeholdskostnadene i NPRO har ligget rundt 100 kroner kvadratmeteren i året, og noe mer blir det ikke.

Nye bygg– Vi har en god del barehouse-kontrakter og mange relativt nye bygg, begrunnet Line om hvorfor de ikke skal bruke så mye mer fremover.

– Men vi skal bruke mye penger på ombygging av lokaler som kommer til ledighet og jobbe mer med korte kontrakter. Lange leiekontrakter prises for tiden veldig bra, mens det for de kortere kontraktene er priset inn en mye større risikopremie. Her får vi ikke ut verdistigningspotensialet og må løfte standarden, fortalte Line.

NPRO har relativt lite fornyelser i 2010, men betydelig mer i perioden 2011-2013, og de har startet arbeidet med fornyelser frem til 2014. Når en eiendom ser ut som en indeksregulert obligasjon, er potensialet ifølge Olav Line tatt ut.

– Da kan vi bruke pengene på å utvikle eiendommer med kortere kontrakter, så vi får en større grad av utviklingseiendommer fremover NPRO skal vri satsingen fra eiendommer med lav yield over til eiendommer med høyere avkastning, det er derfor de vil selge Aker Hus.

Miljøbevisst280 000 kvadratmeter med kontorlokaler skal fornyes frem til 2014. – Eiendomsutvikling er derfor nødt til å bli en del av vår hverdag. Vi bygger også om byggene slik at de får miljøklassifisering B. Det er ikke sikkert at vi får betalt for det, men vi tror dette er viktig for leietakerne, fortalte konsernsjefen.

Hovedstrategien til NPRO fremover er å være et fullintegrert eiendomsselskap.– Det betyr at vi må bruke alle verdidriverne og virkemidlene et eiendomsselskap har, og eiendomsutvikling i egen portefølje er en naturlig del av verdiutviklingen, sa Olav Line.