Store avkastningsforskjeller

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det kom frem av et markedsseminar i regi av Newsec torsdag ettermiddag, i forbindelse med fremleggelsen av den seneste markedsrapporten. Eiendomsrådgiveren har for tiden 5 prosent i direkteavkastningskrav til de beste eiendommene, altså prime yield.

– Vi lå i forkant av alle de store verdivurdererne på yield, hevdet den nye lederen av verdivurdering og analyse i Newsec, Jon Harry Dahlberg Årstad. I mai spådde Newsec en yield ned mot 5,25 prosent i løpet av 2011, nå opererer de allerede med 5 prosent. De mindre attraktive eiendommene har imidlertid et klart høyere avkastningskrav.

Løper etter de beste– Det er veldig stor yieldspread mellom de beste og nest beste eiendommene, alle skal ha de beste objektene. Vi vet om selgere som har sagt nei til 5 prosent, sa Dahlberg Årstad. Han tror ikke de lave yieldnivåene i det øverste Oslo-segmentet vil spre seg.

– Yieldnivåene rundt omkring i landet ligger stort sett stille, vi tror ikke på vi vil se noen smitteeffekt.

Newsec har tidligere i år lagt til grunn 40 milliarder kroner i transaksjonsvolumer for 2011, men det betinger at kjøpere og selgere nå raskt kommer på banen. Andre aktører har pekt på at 40 milliarder er for optimistisk, det er Newsec enig i.

18 mrd.– Det er lite som tyder på nye børsintroduksjoner i eiendom, og anslaget på 40 milliarder er nok litt i høyeste laget, det er litt optimistisk, sa Dahlberg Årstad. Newsec har kommet frem til 18 milliarder kroner i transaksjonsvolumer ved inngangen til oktober. Eiendomsrådgiveren mener bankene sitter på nøkkelen i transaksjonsmarkedet fremover.

Strammes kravene til egenkapital og lånemarginer, ser investorenes regnestykke annerledes ut. Newsec har regnet ut at hvis lånemarginen øker med 50 basispunkter – 0,5 prosentpoeng – faller avkastningen på egenkapitalen (IRR) for gode prosjekter fra 14,7 prosent til 14 prosent. Strammes i tillegg egenkapitalkravet fra 25 prosent til 35 prosent, faller IRR til 12,5 prosent.

– Det er spesielt syndikatene som da får det vanskeligere, og det vil bidra til en negativ yieldeffekt på nesten 100 basispunkter, sa Jon Harry Dahlberg Årstad.

SidelengsSelv om prognoser fra Newsec tyder på økende leiepriser fremover i prestisjesegmentet CBD, er ikke oppgang trenden i markedet nå.

– Det er en sidelengs utvikling i leieprisene i CBD-området, det bekreftes også av tall fra Eiendomsverdi Næring, hevdet Jon Harry Dahlberg Årstad. Newsec legger gjerne disse tallene til grunn når de vurderer leieprisene i toppsegmentet, prime rent.

Når det gjelder kontorledighet i Oslo-regionen, har Newsec summert opp denne til 9 prosent basert på eiendommene som annonseres på Finn.no. Men det omfatter også eiendommer som blir ledige, så Newsec regner med en arealledighet i overkant av 8 prosent. Denne ventes å  stige til 8,75 prosent neste år, for så å falle noe igjen i 2013.

7 prosentSjefstrateg Peter Hermanrud i First Securities uttalte på det samme seminaret at han legger til grunn 7 prosent i langsiktig forventet avkastning i eiendomsmarkedet, men at eiendomsaksjer stiger mer enn det. Det skyldes at selskapene reinvesterer overskuddet. Også First-strategen forutsetter for tiden 5 prosent i direkteavkastningskrav for de beste kontoreiendommene.

Om leieprisene sa Hermanrud følgende:

– På lang sikt regner vi med at kontorleieprisene stiger mer enn prisstigningen, men mindre enn bruttonasjonalproduktet.