Sprenger runde grenser

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Union Norsk Næringsmegling er ute med den seneste markedsrapporten,  og her fremkommer som vanlig en oversikt over leieprisnivåene i de ulike kontorsegmentene i Oslo-regionen.

Union har endret leiepristabellen for tydeligere å vise det de mener er sammenhengen mellom standard og leieprisnivå. Nybygg er skilt ut i en egen kategori. NEnyheter har valgt å gjengi anslagene for disse eiendommene (se tabell nederst), samt anslagene for det Union mener er typiske nivåer for å leie i eksisterende bygg av høy standard.

4000 kronerFor nybygg av høy kvalitet og med topp beliggenhet i prestisjeområdet CBD (Vika, Aker Brygge, Tjuvholmen) mener Union at leietakerne nå må belage seg på 4000 kroner kvadratmeteren i året. Da er det “bare” 500 kroner igjen til toppnivåene fra 2007 i dette øverste segmentet.

Union opererer med 3000 kroner kvadratmeteren for både Skøyen og øvrige sentrum, inklusive Bjørvika. Det er omtrent de nivåene Fram Management og Torstein Tvenge oppnår i nybygget Karenslyst Allé 49-53 og noe lavere enn det DNB etter hvert skal betale i Bjørvika. 

Union venter at leienivåene for nybygg fremover vil stige som følge av de økende byggekostnadene. I CBD  indikerer flere kontrakter stigende leienivåer, både for prestisjelokaler og for markedet generelt.

LikevektVi ser ellers av tabellen at ledigheten i sentrum er nede på 4-6 prosent, altså tilnærmet likevektsledighet. Hvis man ser bort fra lokaler som ledigstilles etter 2012, er det ifølge Union kun Dronning Mauds gate 10/11 i CBD som per november annonserte mer enn 3000 kvadratmeter med ledige lokaler. I større eiendommer der utleiearbeidet har foregått i mer enn ett år, er arealledigheten halvert siden høsten 2010.

Det seneste året har utleid areal i CBD-området steget med ca. 28 000 kvadratmeter, og arealledigheten er redusert fra nesten 9 prosent til snaue 6 prosent. Arealledigheten i Nydalen vurderes også til 6 prosent, området har fått store statlige leietakere etter bombeeksplosjonen 22. juli. Indre øst sliter derimot med en ledighetsrate på over 15 prosent.

Ledigheten som er oppgitt for Lysaker, gjelder for øvrig Lysaker og Fornebu samlet. Ledighetsanslaget for Ytre nord inkluderer også områdene Økern – Hasle – Løren.

Mot sentrumUnion skriver ellers om leiemarkedet i Oslo-regionen at flyttestrømmen mot sentrumsområdene fortsatte gjennom 2011, men ikke i like sterk grad som i 2010. Vinnerne i kampen om leietakerne har særlig vært CBD, Oslo sentrum, Skøyen og Lysaker/Fornebu. Med unntak av Asker/Bærum hadde de ytre randsonene i Oslo en svakt negativ arealabsorpsjon (endring i netto utleid areal).

Næringsmegleren har ellers nedjustert etterspørselsprognosene for kontorlokaler i Oslo-regionen på bakgrunn av faktisk utvikling,endrede konjunkturprognoser og leietakernes vekstambisjoner og optimisme. Totalt venter Union fortsatt moderat vekst i etterspørselen. Risikoen på nedsiden har økt.

De seneste prognosene til næringsmegleren viser en samlet netto arealabsorpsjon på 505 000 kvadratmeter for perioden 2012–2014, og 20 000 til 30 000 kvadratmeter i konvertering per år. Netto arealabsorpsjon steg ifølge Union fra 80 000 kvadratmeter i 2010 til ca. 110 000 kvadratmeter i 2011. Deler av de absorberte lokalene var imidlertid skjult ledighet. 

Leiepriser og ledighet  Topp nytt     Typisk høyt    LedighetVika/Aker Brygge/Tjuvholmen 400031005,8%Øvrige sentrum, inkl. Bjørvika 300021504,2%Oslo vest, inkl. Majorstua 230019505,0%Indre nord, inkl. Ullevaal stadion 185015505,8%Indre øst, inkl. Kværnerbyen1750150016,4%Skøyen 300021006,5%Lysaker 230017008,3%Fornebu 18501600Nydalen 210017006,0%Bryn/Helsfyr 190016506,4%Ytre vest, inkl. Ullern/Smestad 180015507,9%Økern – Hasle – Løren18501450Ytre nord og øst, inkl. Furuset1700130012,9%Ytre syd, inkl. Ryen1700130011,6%Resten Asker/Bærum 190014504,7%Kilde: Unions markedsrapport vinteren 2012