Solid løft for problemeiendom

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Wergelandsveien 21 (bildet) til Aberdeen Eiendomsfond Norge I har vært gjenstand for flere nedskrivninger, blant annet en tøff nedjustering i andre kvartal 2010. Eiendommen har til tider slitt med stor ledighet, men nå har det begynt å løsne.

Aberdeen Asset Management skriver i den seneste rapporten til de norske fondene at det i fjerde kvartal ble inngått en tiårs leiekontrakt for deler av Wergelandsveien 21. Verdivurdererne mener at det forsvarte en verdiøkning på hele 13,3 prosent i fjorårets tre siste måneder.

OmbyggingNetto verdiøkning for eiendommen er likevel mindre på grunn av kostnader knyttet til ombygging av lokalene. Gjennomsnittlig kontraktslengde til forfall for eiendommen er nå 8,0 år. En annen vinner blant kontoreiendommene til fondet ble Fornebuveien 38–44. Her økte verdien med 4,4 prosent på grunn av forlenget kontraktsstruktur. Gjenværende kontraktstid er 4,5 år.

Aberdeen skriver i rapporten at disse verdiøkningene er eksempler på at markedet fortsatt foretrekker eiendommer med lengre leiekontrakter.

“Trenden der verdivurdererne er mindre begeistret for kontoreiendommer med kort restløpetid på leiekontraktene og/eller med større utviklingspotensial, fortsetter. Vi oppfatter det slik at verdivurdererne til en viss grad er influert av den usikre situasjonen i verdensøkonomien, og at dette reflekteres i dette kvartalets verdivurderinger”, skriver Aberdeen i rapporten.

Nesten fulltAv handelseiendommene til Aberdeen Eiendomsfond Norge I kom Kilden senter i Bergen best ut i fjerde kvartal, med en verdiøkning på drøyt 3 prosent. Aberdeen signerte flere kontrakter, og kjøpesenteret er nå tilnærmet fullt utleiet. Men også her må det investeres i ulike oppgraderinger av eiendommen.

Ifølge Aberdeen har fondets handelseiendommer utviklet seg fint i 2011, til tross for at det på landsbasis meldes om fallende omsetning i kjøpesentrene.

Totalt falt eiendomsverdiene i Norge I-fondet med 0,1 prosent i fjerde kvartal. Totalavkastningen i kvartalet ble 0,9 prosent, og avkastningen ble 8,6 prosent for hele 2011. Annualisert avkastning siden oppstarten i september 2004 er 7,6 prosent.

Ned 1 prosentNår det gjelder Aberdeen Eiendomsfond Norge II, var avkastningen i dette fondet negativ med 3 prosent i fjerde kvartal. Netto verdifall på stående eiendomsportefølje var 1,0 prosent.

Den store vinneren i porteføljen var Munkedamsveien 35 (14 600 m2), som ble oppjustert med 6,2 prosent. Dette er en eiendom som har vært under ombygging, og en ny stor leiekontrakt reduserer avkastningskravet. Verdivurdererne mener Fridtjof Nansens vei 12 på Majorstuen forsvarte en oppskrivning på over 2 prosent.

Men det var flere store nedskrivninger i porteføljen. Verst gikk det ut over Carlbergveien 6B i Moss med 9 prosent, og Haavard Martinsens vei 19 på Rommen nordøst i Oslo (-9,1 prosent). Taxi 2 AS er en av flere leietakere på denne drøyt 7800 kvadratmeterstore eiendommen, som både inneholder lager- og kontorarealer. Aberdeen begrunner nedskrivningen med økt avkastningskrav.

Korte straffesGjenværende vektet leietid for Haavard Martinsens vei 19 er bare 2,4 år, som underbygger at verdivurdererne i større grad straffer eiendommer med kort resttid på kontraktene. Men både Munkedamsveien 35 og Fridtjof Nansens vei 12 har mellomlange gjenværende løpetider, med 4,5-5,0 år igjen av kontraktene.

17 av 24 eiendommer i Aberdeen Eiendomsfond Norge II ble for øvrig nedskrevet i fjerde kvartal, syv eiendommer opplevde oppskrivninger.