Sliter i Sverige
Fortin sliter fremdeles med høy ledighet, men det er den svenske ledigheten som ødelegger.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Tallene for 2013 for Fortin Properties (DNB NOR Eiendomsinvest 1 ASA) er nå klare. De viser en utvikling i verdijustert egenkapital (VEK) på ca. 11 prosent for 2013. VEK steg i fjor fra 39,70 kroner til 43,90 kroner per aksje.
Avkastningen til fondet siden oppstarten i slutten av 2005 er imidlertid negativ med 54 prosent, og de tre seneste årene har avkastningen vært negativ med 12 prosent. Fondet har slitt med store negative verdier av rentesikringsavtalene og ønsket reforhandlinger.
Opp 229 mill.I både Norge og Sverige steg imidlertid de lange rentene i løpet av fjoråret, slik at den negative verdien av rentesikringene i fjor ble forbedret med 229 millioner kroner, Det tilsvarer 5,50 kroner per aksje, justert for skattemessige forhold. Negativ verdi av rentesikringene utgjør nå totalt 20,40 kroner per aksje.
Fortin har også slitt med stor ledighet i porteføljen. Ved utgangen av 2013 var ledigheten på 10 prosent, men det er store forskjeller. Ledigheten fordeler seg på hele 13,2 prosent i Sverige, men bare 2,5 prosent i Norge. 34 prosent av porteføljen er i Norge. Den klart største norske eiendommen er Helsfyr Atrium, på drøyt 38 000 kvadratmeter.
NormalmarkedAdm. direktør Knut Styrvold i Fortin skriver i lederen at et lavt rentenivå indikerer lav kapasitetsutnyttelse. Det medfører igjen lav prisstigning, og nær null i Sverige. Utviklingen i eiendomsverdiene får dermed liten hjelp av stigende leiepriser. Eiendomsmarkedet vurderes generelt ved overgangen til 2014 som et normalmarked.
Eiendomsverdiene til fondet utgjorde ved utgangen av 2013 11 522 millioner kroner. Korrigert for salg og valutaeffekter, tilsvarer det en verdinedgang på 0,8 prosent. I resultatregnskapet er verdiene tatt ned med 253 millioner kroner. 109 millioner av verditapet er i Norge, hvorav 27 millioner av dette igjen er kostnadsførte investeringer.
Fortin har en høy belåning, belåningsgraden (LTV) var ved utgangen av fjoråret 71 prosent. Langsiktig rentebærende gjeld er nå oppe i 8229 millioner kroner. Bokført egenkapital ved årsskiftet var lave 17 prosent. Direkteavkastningen (yieloden) i porteføljen vurderes til 6,5 prosent.
Godt klimaFortin eier 78 prosent av SveaReal, som leverte et rekordresultat for 2013 og som trolig skal børsnoteres. Knut Styrvold skriver at investeringsklimaet i Sverige vurderes som interessant, det er blant annet en økende interesse for å investere over svensk børs.
De svenske børsnoterte eiendomsselskapene viser ifølge Styrvold til dels stor appetitt for å kjøpe eiendom. Selskapene tiltrekker seg også ny kapital, både gjennom egenkapital og emisjoner og i obligasjonsmarkedet. Samtidig har SveaReal foredlet porteføljen og organisasjonen.
«Vi tror derfor at timingen er god for et fremstøt for å skape likviditet i aksjen. Likevel må det presiseres at det vil være usikkerhet rundt tidspunkt for et eventuelt oppgjør og følgelig endelig realisering av verdier for den enkelte aksjonær», skriver Styrvold i lederen.
