Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Det mener DnB NOR Næringsmegling. Adm. direktør Knut Efskin (bildet) innledet næringsmeglerens frokostseminar i Oslo torsdag med å si:
– Den store temperaturen i markedet vi så mot slutten av fjoråret har nå roet seg ned. Partene bruker litt lengre tid igjen, så vi er litt usikre på hvor markedet skal i 2010. Men vi er nøkterne optimister til det som står foran oss, sa Efskin.
DnB NOR Næringsmegling er kommet frem til 14 milliarder i transaksjonsvolumer i 2009, altså en drøy milliard lavere enn Union Næringsmeglings estimat, hvorav hele 7 milliarder de to seneste månedene av 2009. Men DnB NOR registrerte 80 transaksjoner over 50 millioner kroner i fjor, og det er ikke så ille.
Trøkk i regionbyene– Det skjedde ikke så mye i Oslo, men mye i byer som Bergen, Trondheim, Stavanger og Haugesund, sa analysesjef Bjørn-Erik Anderssen til de fremmøtte.
Prime yield, altså direkteavkastningskravet til de mest attraktive eiendommene, vurderes av DnB Nor Næringsmegling nå til 6,25 prosent, på høyde med det Newsec og Akershus Eiendom opererer med.
– Vi tror yielden skal videre ned, men ikke så mye, sa Anderssen. Varsomheten begrunnes blant annet med økte kredittspreader i markedet og dermed dyrere eiendomslån.
DnB NOR tror de 10-årige swaprentene (byttelånsrentene) kommer opp i 5 prosent om tolv måneder. På den andre siden er det flere kjøpere enn selgere i markedet for tiden, som presser prime yield nedover. Yieldnivåene for normale eiendommer henger etter, men ligger ifølge Anderssen rundt 8 prosent.
8,4 prosentArealledigheten i kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum har ifølge DnB NOR økt med 30 000 kvadratmeter fra forrige telling i fjor høst til 765 000 kvadratmeter nå i første kvartal. Arealledigheten er dermed 8,4 prosent, men dette tallet inkluderer også forventet ledige lokaler de kommende tolv månedene. DnB NOR Næringsmeglings ledighetstall ligger omtrent en prosentenhet over andre aktørers anslag.
– Økningen er omtrent som prognosen vår tilsa og en mindre økning enn i de to foregående rapportene, kommenterte Bjørn-Erik Anderssen.
DNB NOR har som andre aktører registrert planlagt nybygging i 2012 for 190 000 kvadratmeter. I tillegg kommer noen mindre prosjekter, slik at det totalt skal ferdigstilles rundt 200 000 kvadratmeter.
– Base case for arealabsorpsjon i 2012 er 120 000 kvadratmeter, men det er usikkerhet her, og etterspørselen kan bli større, sa Anderssen.
I år er anslaget 110 000 kvadratmeter, neste år 50 000 kvadratmeter. Det er lavere enn det eksempelvis Newsec er kommet frem til.
CBD-tilstrømningBjørn-Erik Anderssen sa videre at bedrifter nå kan leie fine lokaler i CBD-området for 2500 kroner kvadratmeteren. Nivåene har falt så mye at flere virksomheter har råd til å etablere seg der.
– Mange bedrifter har både evne og vilje til å betale dette, og derfor flytter de til de beste stedene. I indre sentrum er det også en klar utvikling mot at bedriftene tiltrekkes av de beste områdene, sa Bjørn-Erik Anderssen
DnB NOR inkluderer også regjeringskvartalet og Bjørvika i CBD-området, samt de nye eiendommene i Schweigaards gate etter hvert som Bjørvika vokser seg bortover. DnB NOR venter som andre at leieprisveksten først begynner i CBD, og her vil vi også få den sterkeste oppgangen.
– De beste arealene kan gå en relativt lys fremtid i møte de nærmeste 12-18 månedene. Vi er også rimelig positiv til Skøyen, det er området som ligger tettest opp til CBDs utvikling. Vi er mer redd for Kvadraturen i indre sentrum. Området blir liggende midt imellom, og det er en del eldre, urasjonelle bygårder her. Dessuten skal en del virksomheter flytte derfra, som DnB NOR, sa Bjørn-Erik Anderssen.
