Skyhøye eierkostnader

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Eiendomsbesittere snakker gjerne om eierkostnader under 10 prosent i forbindelse med salg av kontoreiendommer. Dette gjenspeiler seg blant annet i forskjellen mellom brutto- og netto avkastningskrav (yield). En brutto yield på eksempelvis 7 prosent og en netto yield på 6,4 prosent indikerer 8,5 prosent i eierkostnader.

Men tall fra IPD Norge viser en helt annen sannhet. IPD oppga under presentasjonen i forrige uke av avkastningstallene i Norge 16-17 prosent i driftskostnader. En brutto direkteavkastning på 7 prosent reduseres i så fall til lave 5,8-5,9 prosent.

DekkendeHåvard Bjorå i IPD står på at 16-17 prosent gir et dekkende bilde av de reelle eierkostnadene. – Ja, det mener jeg. Dette er basert på tall fra flere av de største markedsaktørene, med 300 kontoreiendommer på til sammen 70 milliarder i verdi, sier Bjorå til NEnyheter.

– Hvordan kan avviket være så stort, eiendomsbesitterne oppgir rundt halvparten? – Det er vanskelig for meg å svare konkret på det uten å eksakt å vite hva du refererer til. Men på generelt grunnlag kan jeg si at kostnader ofte underestimeres i verdivurderinger. Videre er dette et spørsmål om alle kostnader er inkludert. Vi inkluderer for eksempel leietakertilpasning, utleiehonorar og forvaltningshonorar, svarer han.

IPD inkluderer alle gårdeiernes kostnader som selskapet mener er relevant for eiendomsdriften. Det vil si at kostnader relatert til porteføljestyring, holdes utenfor. Kostnader knyttet til oppgraderinger og investeringer (“capex”) er heller ikke med, det er en egen post (se under).

17 prosentFor 2011 har IPD beregnet gjennomsnittlige eierkostnader til 272 kroner per kvadratmeter av en gjennomsnittlig leieinntekt på drøyt 1600 kroner. Det tilsvarer 17 prosent. Capex er beregnet til 217 kroner “meteren”. I gjennomsnitt satt i fjor eiendomsbesitterne igjen med 70 prosent etter drift, vedlikehold og investeringer. Det er ifølge Bjorå et historisk høyt tall.

– Er det en klar forskjell i driftskostnader for kontoreiendommer i forhold til handelseiendommer? – Det er noe høyere kostnader for kjøpesentre, men ikke veldig vesentlig. Det er selvfølgelig store individuelle sprik, svarer Håvard Bjorå.

Han sier de ikke har gjort noen kvalitetsanalyse av hva alderen på bygget og størrelsen betyr for driftskostnadene. Kontraktstrukturen er også med å påvirke veldig mye kostnadsandelen. Såkalte barehouse-avtaler medfører lave utgifter for eieren, fordi leietaker står for innvendig vedlikehold.

10 prosentAvtroppende direktør Frode Åsenden i Storebrand Eiendom,  bekreftet under fjorårets IPD-konferanse at de høyeste kostnadene som regel er de virkelige kostnadene ved salg av næringseiendom. Åsenden bekrefter kostnader nesten på høyde med gjennomsnittet til IPD.

– Våre driftskostnader ligger rett under 15 prosent. Dette er sammenliknbart med IPD tallene, sier han.

Hvis man ser på børsnoterte Norwegian Property (NPRO), bokførte de 99 millioner kroner i eiendomsrelaterte kostnader for 2011. Det tilsvarer 9,7 prosent av leieinntektene på 1021 millioner. NEnyheter fikk ikke svar på henvendelsen mandag om disse kostnadene dekker eierkostnadene. NPRO “guider” gjerne eierkostnader ned mot lave 6 prosent i regnskapet.

10 prosentEiendomsspar bokførte i 2010 48,3 millioner i “driftskostnader eiendommer og prosjekter”, som gir en kostnadsandel på 10,1 prosent.

I den ekstremt lave enden finner vi Havila Ariel, her ligger eiendomskostnadene på rundt 1 prosent.  Det har mye med leiekontraktenes utforming å gjøre, som Håvard Bjorå er inne på.