Skrev ned prestisjeeiendom
Eiendomsspar har allerede skrevet ned verdien av ett av fjorårets store prestisjekjøp.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Eiendomsspar bladde i mai i fjor opp 875 millioner kroner for Tjuvholmen Allé 1-5, en kjøpesum som tilsvarer nærmere 57 000 kroner kvadratmeteren. Direkteavkastningen – yielden – var rundt 5 prosent, altså svært lav.
Nå har Eiendomsspar et drøyt halvår etter kjøpet valgte å skrive ned eiendommen med 5 prosent sammenliknet med kostprisen, snaue 44 millioner kroner. Nedskrivningen begrunnes med en “svekkelse i eiendomsmarkedet siden kjøpet”. Eiendomsspar beskriver ellers Tjuvholmen Allé 1-5 som en “underutleid eiendom med prime beliggenhet”.
Opp 60 mill.Eiendomsspar oppnådde i fjor totale leieinntekter på 535,2 millioner kroner, opp fra 476,1 millioner i 2010. I fjerde kvartal økte inntektene fra 124,8 millioner kroner til 150,5 millioner. Driftsresultatet i 2011 endte på 349,1 millioner, en økning fra 270 millioner året i forveien, mens resultatet før skatt viste en bedring fra 410 millioner kroner til 425,4 millioner. Det var en nedgang i resultatet fra felleskontrollerte virksomheter, men også økte netto finanskostnader.
Den bokførte egenkapitalen i selskapet ved årsskiftet var 2196 millioner kroner, opp fra 1766 millioner ved utgangen av 2010. Verdijustert egenkapital, inklusive minoritetsinteresser, er imidlertid beregnet til 6729 millioner kroner, altså er det “skjulte reserver” for over 4,5 milliarder kroner. Verdijustert egenkapitalandel har derimot falt i perioden fra 54 prosent til 52 prosent.
Ved beregning av verdijustert egenkapital er det benyttet et gjennomsnittlig avkastningskrav (netto start yield) på 6,3 prosent i Eiendomsspar, ned fra 6,5 prosent i 2010. Yieldnedgangen skyldes i hovedsak kjøpet på Tjuvholmen.
RefinansierteEiendomsspar gjennomførte i 2011 en omfattende refinansiering. Selskapet inngikk nye låneavtaler for 4120 millioner kroner, tilsvarende 84 prosent av langsiktige innlån. Gjennomsnittlig rente på innlånsporteføljen var ved årsskiftet 4,7 prosent, mot 4,2 prosent for ett år siden.
Eiendomsspar kjøpte i 2011 foruten Tjuvholmen Allé 1-5 50 prosent av Hoffsveien Eiendom, tidligere Thrane-Steen Eiendomsspar. Det innebar at eierandelen her økte fra 50 prosent til 100 prosent. Dette selskapet eier Hoffsveien 4 (13 700 kvadratmeter), Hoffsveien 10-14 (10 200 kvadratmeter), Hoffsveien 9 (1600 kvadratmeter), samt 50 prosent av Jerikoveien 28 (12 700 kvadratmeter.
Eiendomsspar kjøpte videre 50 prosent av “Ingeniørenes Hus” i Kronprinsens gate 17 i Oslo, et kontorbygg på 4400 kvadratmeter. Eiendommen er et utviklingsprosjekt. Eiendomsspar solgte Forus Retail Arena, Sandnes, med en regnskapsmessig gevinst etter skatt på 35,2 millioner kroner.
Arealledigheten i Eiendomsspars portefølje målt etter leieverdi var ved årsskiftet lave 2,2 prosent, ned fra 4,3 prosent i 2010.
Økt ledighetStyret i Eiendomsspar skriver om fremtidsutsiktene at økt tilførsel av nye arealer og noe nølende etterspørsel, gjør at kapasitetsutnyttelsen kan bli redusert i 2012. I kontormarkedet i Oslo-regionen tilføres det i år 350 000 kvadratmeter, en nesten tredobling av volumene i 2010 og 2011, og en historisk høy tilførsel.
Med de seneste årenes absorpsjonstakt på 125 000 kvadratmeter er det derfor svært sannsynlig at arealledigheten vil øke med 1-2 prosentpoeng gjennom året. Arealledigheten vil primært komme i i de utflyttede byggene, som må pusses opp før reutleie. Dette innebærer ifølge Eiendomsspar at effekten av arealtilførselen i 2012 først og fremst vil bli merkbar i 2013.
