Selger til høy yield

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Finansavisen skriver onsdag at DNB Livsforsikring, altså tidligere Vital, 29. desember solgte Sannergata 2 AS til syndikat opprettet av Pareto Project Finance. Prisen skal værer rett i overkant av 600 millioner kroner, noe den også var da daværende Vital i november 2005 kjøpte eiendommen fra Furuholmeninvest og Konsernbygg. Furuholmen-familien har utviklet Sannergata 2-4.

Kjøpet for drøyt seks år siden skjedde til en svært lav nettoyield, ned mot 5,3 prosent. Partene sier i Finansavisen ingenting om yielden, men Sannergata 2 AS hadde i 2010 brutto leieinntekter på 43,7 millioner kroner, opp fra 40,9 millioner i 2009 og 40,4 millioner i 2008.

Forutsetter vi årlige leieinntekter i 2011 på drøyt 44 millioner kroner, og rett i overkant av 600 millioner i salgssum, indikerer det en brutto yield rundt 7,3 prosent. Fratrukket eierkostnader på 6-7 prosent, snakker vi om en nettoyield i området 6,8 prosent.

Sannergata 2 AS hadde for øvrig i 2010 et resultat før skatt på 36,6 millioner kroner. Fast eiendom er i balansen til selskapet oppført til lave 292,8 millioner kroner, slik at salgssummen er over det dobbelte av de bokførte verdiene. Men det har altså vært minimal verdiutvikling for eiendommen i perioden DNB har sittet med bygget.

Det er opprinnelig Rikstrygdeverket (nå NAV) som leier i Sannergata 2, og de leier frem til 2023, så Pareto-deltakerne har kjøpt seg inn i en lang og sikker leiekontrakt. Det er 630 kontorarbeidsplasser i bygget på 9 etasjer, som også har parkering i kjelleren.

Eiendommen er på ca 21 000 kvadratmeter, slik at transaksjonssummen tilsvarer en kvadratmeterverdi på rundt 29 000 kroner. Leieinntektene indikerer en gjennomsnittlig kvadratmeterleie på 2100 kroner regnet av totalarealene, som er høyt i denne delen av byen.

– Tidlig i fjor høst så vi at eiendommer med lange kontrakter og solide leietakere var attraktive i salgsmarkedet og besluttet at tidspunktet var godt. Tilpasning av porteføljen er en del av strategien vår, sier adm. direktør Gro K. Boge DNB Næringseiendom (bildet) til Finansavisen. Hele salgsprosessen skal ha tatt rundt tre måneder.

Da Vital kjøpte eiendommen i 2005, var begrunnelsen for kjøpet:– Kjøpet er i tråd med vår strategi og en god plassering av langsiktige pensjonsmidler. Vi leter etter flere slike eiendommer, uttalte daværende adm. dir. Bjørn Østbø i Vital Eiendom.

Partner og megler Hans Hilde i Pareto Project Finance sier til Finansavisen at de fikk litt dårlig tid, men at kjøpet er et typisk Pareto-case, med lang leiekontrakt, trygg leietaker og en beliggenhet i et område av byen der det ifølge Hilde skjer mye.

Sannergata 2 ligger rett på østsiden av Akerselva, 400 meter bortenfor der Aberdeen Asset Management nylig solgte Kielland-kvartalet. Bygningen ble ferdigstilt i 2003.

Catella Corporate Finance har vært megler i transaksjonen.