Selger storhotell?

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det skriver Finansavisen torsdag. Avisen har tidligere skrevet at både det store kjøpesenteret Oslo City og DNBs hovedkontor i Bjørvika på nærmere 50 000 kvadratmeter er til salgs. NE nyheter har antydet en samlet salgssum på rundt 9 milliarder kroner hvis disse to salgene blir noe av.

Nå kan det altså bli ytterligere et storsalg fra DNB, som vekter seg ned i eiendom for å få ned risikovektingen i balansen og dermed lettere tilfredsstille de nye egenkapitalkravene som konsernet står overfor. Finansdirektør Truls C. Tollefsen i DNB Livsforsikring har ingen kommentar overfor Finansavisen til de eventuelle salgene.

283 nye romEksisterende bebyggelse over terrenget for Royal Christiania Hotel (bildet) er 37 900 kvadratmeter. Men det har i en tid vært utvidelsesplaner for hotellet, og byrådet er nå positive til at Royal Christiania Hotel får en ny fløy på 16 etasjer, som betyr ny konferansesal og 283 nye rom (se illustrasjon).

Driftsoperatør Petter A. Stordalen ønsker å utvikle Royal Christiania til hotellkjedens flaggskip i Oslo-området, med totalt 815 rom. Går alt i orden, blir dette Norges største hotell. Til sammenlikning har Radisson Blu Plaza, Norges største hotell i dag, 676 rom.

– Vår ambisjon er å skape et førsteklasses internasjonalt konferansehotell midt i Oslo. Dette vil sette Oslo på kartet som konferanse- og kongressby og lage positive ringvirkninger langt utenfor hotelltrappen. Utbyggingen er en enestående mulighet til å forandre Oslos mest spennende kvarter, uttalte Stordalen til OsloBy for noen uker siden.

Vil bruke 1 mrd.Sammen med DNB vil Nordic Choice bruke én milliard kroner på å oppgradere hotellet. Stordalen frykter ikke overkapasitet og sier at jo flere hoteller som kommer i området, desto mer kraft blir det.

Hva verdien av hotellet er verdt, er dermed vanskelig å si, de beste hotellene prises til langt over millionen per hotellrom, men en kjøper nå står altså foran en milliardutbygging. Leieinntektene til eierselskapet Royal Christiania Hotel AS har de seneste årene ligget på rundt 83 millioner kroner.

Den bokførte balansen er ved utgangen av fjoråret lå på 1,1 milliarder kroner, men her er det betydelige merverdier utover «bok».

Opp mot 2 mrd?Eierkostnadene er ukjente, men forutsetter vi netto leieinntekter rundt 75 millioner kroner og et netto direkte avkastningskrav på langt ned mot 4,50 prosent,  indikerer det en pris på nærmere 1,7 milliarder kroner. Men så kommer den ukjente verdien av de store utvidelsesmulighetene. Eksempelvis betyr 10 millioner i økte netto leieinntekter en verdiøkning på over 200 millioner kroner.

Quality Hotel Expo på Fornebu ble på ettersommeren solgt for 530 millioner kroner. Hotellet har 301 dobbeltrom, som tilsvarer en salgspris på rundt 1,75 millioner kroner per rom.

En pris på 2-2,5 millioner per det nye antallet rom i Hotel Royal Christiania tilsvarer en salgsverdi opp mot 2 milliarder kroner. En rompris på «kremhotellene» Grand Hotel og Hotel Continental ville etter det NE nyheter trolig har fått indikert fra bransjehold ha vært 3-4 millioner kroner ved et salg, men disse hotellene er i realiteten ikke til salgs.