Selger for 5,3 mrd.

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Oppdatert med opplysningerrundt yielden.

Dagens Næringsliv (DN) skriver torsdag kveld at Søylen Eiendom selger datterselskapet Promenaden Property AS. Dette selskapet eies av Søylen Næringseiendom og amerikanske Madison International med henholdsvis 65 prosent og 35 prosent. Avtalen ventes fullført i løpet av året. Akershus Eiendom, Arctic Securities og Thommessen har vært rådgivere i transaksjonen.

Søylen Eiendom solgte i oktober 2013 ut 30 prosent av shoppingeiendommene til Madison. Partene opprette i mai 2013 Promenaden Properties. Schage Eiendom solgte for ett år siden sin halvpart av Steen & Strøm Magasin til Madison.

Elleve eiendommerPromenaden Property består av i alt elleve eiendommer på i alt 76 884 kvadratmeter. En betydelig del av porteføljen til Promenaden Property er lokalisert rundt Egertorget/Karl Johans gate. Kjøperen av porteføljen er det internasjonale eiendomsfondet Meyer Bergman. Dette fondet kjøpte i desember i fjor Grensen 17 for nærmere 40 millioner euro.

Kjøpesummen ifølge DN for porteføljen nå er altså 5,3 milliarder, inkludert gjeld, mens egenkapitalverdien skal være omkring tre milliarder kroner. Hvis Søylen eller Meyer Bergman ser fremtidige kjøpsmuligheter i samme kvartaler som porteføljen, har begge parter en opsjon på å delta i investeringen med 50 prosent hver.

Regnskapstallene for Promenaden Property for 2014 foreligger ikke i offisielle registre, men i 2013 omsatte selskapet for 152 millioner kroner, leieinntektene utgjorde 145 millioner kroner, mens selskapet hadde bokførte verdier for vel 3,4 milliarder kroner. De reelle verdiene er høyere.

Gevinst: 2 mrd.DN skriver at etter gjeld sitter selgerne igjen med rundt tre milliarder kroner. Korrigert for investeringer i Eger og Steen & Strøm og innskutt egenkapital, er gevinsten på om lag to milliarder kroner.

Med 65 prosent i eierandel betyr det rundt 1,3 milliarder kroner for Søylen-gründerne Hans Petter Krohnstad, Carl Erik Krefting og Runar Vatne. Etter salget vil Søylen-trioen sitte med rundt 40 eiendommer.

– Det er utvilsomt en god pris, sier Carl Erik Krefting til DN.

Rundt 4,5 prosent?Samlet omsetter butikkene i de elleve solgte eiendommene for mellom 1,5 og 2 milliarder kroner årlig. Det betyr at Meyer har betalt et sted mellom 165 og 253 prosent av omsetningen for de elleve eiendommene.

Noen direkteavkastning – yield – for transaksjonen oppgis ikke. NE nyheter indikerte en yield rundt 4,5 prosent, men en kilde med kjennskap til prosessen sier den nok ligger en del under det. Da kan vi snakke om rekordlave 4,0 prosent. Kilden peker imidlertid på at det vil skje mye videre utvikling i porteføljen, så derfor blir det feil med ensidig fokus på yielden.

Et fond som Meyer Bergman skal nå en viss IRR (internrente) for sine investorer, så førsteårs direkteavkastning blir da bare en av mange faktorer som avgjør om fondet når sin vedtatte IRR.

Transaksjonen er for øvrig den nest største i Norge i år, bare slått av salget av Sektor Gruppen til finske Citycon for 12,3 milliarder kroner, men marginalt foran salget av Salto Eiendom (5 milliarder i total porteføljeverdi).