– Selg langt, kjøp kort

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Union Norsk Næringsmegling offentliggjorde torsdag markedsrapporten for tredje kvartal. Der skriver blant annet Union i lederen at skal man profittere på den forventede utviklingen, bør man selge eiendommer med lange leiekontrakter der man nå får ekstra godt betalt. Investorer skal så kjøpe eiendommer som har kortere leiekontrakter hvor man får mer igjen for å ta ordinær risiko.

Det er ifølge Union særlig aktører med utviklingskompetanse og eiendomsporteføljer som kjøper eiendommer med kortere kontrakter. Disse aktørene kan stille større sikkerhet overfor bankene og oppnår dermed en høyere låneutmåling. Videre har aktørene ofte en klar plan for hva som skal gjøres med investeringsobjektet for å få til utleiearbeidet. Dermed oppnås verdiøkningen”.

Trygg havnUnion mener disse aktørene vil være godt posisjonert med hensyn til en forventet markedsoppgang de nærmeste årene.

“Har man tro på at norsk økonomi vil klare seg bra, og at eiendomsmarkedet vil speile dette, kan  an vurdere eiendomsinvesteringer med moderat lånegrad og ordinære kontraktslengder og likevel unne ha en trygg havn i eiendom”, heter det i lederen.

Blant ulike aktivaklasser oppfattes store deler av det norske eiendomsmarkedet som tryggere og mer stabilt i en usikker økonomisk verden. Næringsmegleren venter at eiendommer med god beliggenhet og omsetningsbasert leie  de nærmeste årene oppnår høyere inntektsvekst enn konsumprisindeksen.

SelektiveUnion venter videre at flere investorer er i ferd med å bli enda mer selektive, og at prisingen i enda større grad vil avhenge av dagens leiekontrakter. Kontantstrømmen bestemmer langt på vei hva som er interessant.

Ser vi på de ulike segmentene, viser Unions databaser at logistikksegmentet prismessig er mest følsomt overfor leiekontraktenes lengde. Eiendommer innenfor handel er mer følsomme overfor beliggenheten, mens kontoreiendommer kommer i en mellomposisjon.

Union undersøker regelmessig bankens utlånspraksis. Den seneste undersøkelsen fra august viser at ni av ni spurte banker fortsatt ønsker å øke utlånene til næringseiendom i Norge. Bankene beskriver situasjonen som “business as usual”, fremfor at de har inntatt en mer avventende holdning.

4,7 prosentBankenes innlånsmarginer vil imidlertid øke fremover, med mindre risikoprisingen i de internasjonale kredittmarkedene snur. Det typiske lånet til næringseiendom i dag har ifølge en Union en egenkapitalandel på 30 prosent, løpetiden er drøye fem år.

Med fem års rentebinding og 150 punkters bankmargin, må investor nå betale 4,72 prosent i lånerente, samt et etableringsgebyr. Til sammenlikning betaler Eiendomsspar i gjennomsnitt nå 4,5 prosent for sine innlån, Olav Thon Eiendomsselskap 4,6 prosent.

Bankundersøkelsen til Union har videre bekreftet at investorene i langt større grad etterspør rentebinding. Lange norske renter er på et rekordlavt nivå.