Satser på betydelig oppside

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det har i lengre tid vært en dårlig skjult hemmelighet i markedet at det er Fram Management (Tvenge) som har kjøpt velkjente Handelsbygningen i Henrik Ibsens Gate 60. Kjøpesummen er på 350 millioner kroner før justeringer. Selve overtakelse av eiendommen satt til 9. januar 2012, med regnskapsmessig effekt fra 1. januar.

Eiendommens størrelse er på BTA 13 265 kvadratmeter, som tilsvarer en kvadratmeterverdi på 26 385 kroner. Brutto areal er med kjeller og loft, men med unntak av et fyrrom på et par hundre kvadratmeter, kan alt i bygget leies ut.

– Flott bygning– Vi mener bygget har en riktig beliggenhet, og det er en solid og flott bygning. Soliditeten og den gode takhøyden i bygget gir oss mange muligheter når vi skal rehabilitere. Vi har veldig tro på Aker Brygge, Tjuvholmen og Vika, men tror også leietakere etter hvert vil se seg om etter rimeligere alternativer oppover mot Solli plass, svarer Magnus Tvenge i Fram Management på spørsmålet om hvorfor de har kjøpt eiendommen.

Fram har formelt kjøpt “Handelsbygningen” og selskapet AS Handelsbygningen fra 27 forskjellige aksjonærer. De mange selgerne ga en lang og utfordrende salgsprosess.

– Ja, vi kom bort i en del nye problemstillinger. Bygget var eid av privatpersoner og aksjeselskaper som i mange tilfeller også var leietakere med egne rettigheter. Men styreformann Kjell Thorkildsen, som også er aksjonær, har gjort en god jobb, det samme har daglig leder Freddie Hellmann gjort, som også er en betydelig aksjonær. Sammen med Morten Roland og Paal Berg i DnB NOR Næringsmegling har de gjort det mulig å jobbe frem en avtale, sier Magnus Tvenge.

500 millionerDen spredte eierstrukturen gjør at deler av leieinntektene tilfaller aksjeselskapet, men mesteparten til de ulike aksjonærene. Dagens leieinntekter utgjør ifølge Magnus Tvenge ca. 12 millioner kroner i året, men på grunn av salgsprosessen er det en god del ledighet i bygget. Det blir meningsløst å regne yield ut fra dagens inntekter.

– Hvor mye regner dere med å pusse opp for? – Vi kan konvertere 7. etasje i bygget fra lager til kontor og øke graden av kontorarealer i eiendommen. Vi har regnet litt på det og kommet frem til 150-160 millioner kroner i oppussing. Det er betydelig i forhold til kjøpesummen, men vi mener at eiendommen kan gi en årlig kontantstrøm på 35-40 millioner kroner i året etter oppgraderingene, svarer Tvenge.

Med andre ord snakker vi om en total investering på rundt 500 millioner kroner. Men slår Frams spådom til, tilsvarer det likevel 7-8 prosent i løpende avkastning fremover.

3000 kroner per m2– Hva forutsetter dere da av leienivåer når eiendommen er rehabilitert?– For kontorarealer regner vi rundt 3000 kroner kvadratmeteren i året, og ca. 5000 kroner kvadratmeteren for handel, butikk og servering. 5000 kroner er ganske moderat ut fra dagens situasjon. 

Ifølge Magnus Tvenge er dagens leietakersammensetning svært spredt, med advokater, arkitekter og psykologer, samt blant andre Rasputin nattklubb, restauranten Le Bouchon og bokhandelen Ark i første etasje.

– Vi ser for oss litt færre og større leietakere etter oppgraderingen. Bygget er 12-13 meter bredt og egner seg bra for cellekontorer på hver side av midtgangen. Advokatfirmaet Haavind var i bygget tidligere, og det passer for store advokatfirmaer, sier han.

Rimelige korttidskontrakterTvenge understreker at bygget er kjøpt i rehabiliteringsøyemed.– Vi vil nå leie ut rimelig på korte kontrakter til rehabiliteringen starter, sier han. Det er en strategi Höegh Eiendom og Lars Windfeldt benyttet med stor suksess da de for noen år siden rehabiliterte Indeksbygningen et drøyt steinkast unna.

NEnyheter er som ingressen antyder kjent med at aktører i markedet mener eiendommen ble kjøpt for dyrt. Til det svarer Magnus Tvenge at det nærmeste budet var rett under deres eget.

– Det var syv budgivere totalt, og vi har betalt markedspris denne gangen. Prisen virker kanskje høy med tanke på dagens leiesituasjon, men vi har en langsiktig tro på eiendommen. Vi føler dessuten vi har tatt i litt mye med tanke på de estimerte rehabiliteringskostnadene, sier han.

Kjøpet er finansiert med en “overvekt av fremmedkapital”.– Vi merker at det er blitt vesentlig dyrere gjennom høsten, sier Tvenge om lånemarginene.

Foto: Fram Management