Ringnes sprenger sjokkgrense
Christian Ringnes og Eiendomsspar kjøper Tjuvholmen allé 1-5 til en brutto yield på under 5 prosent!
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Dagens Næringsliv skriver tirsdag at Eiendomsspar i helgen kjøpte det såkalte Selmer-bygget på Tjuvholmen for 875 millioner kroner. Det tilsvarer en kjøpesum på nærmere 57 000 kroner kvadratmeteren. Vi må tilbake til før finanskrisen for å finne liknende kvadratmeterpriser.
Bygget lå likevel ikke helt i toppsjiktet da Akershus Eiendom nylig rangerte de dyreste kontorbyggene i Norge.
– Kjøpere regner nok med en noe høyere avkastning enn selgerne. Ellers går ikke regnestykket i hop. Men selger har nok som regel et mer konservativt og edruelig syn, sier Christian Ringnes til Dagens Næringsliv. Ringnes mener bygget passer godt inn i Eiendomsspars portefølje.
Selgeren er Aberdeen Eiendomsfond Norge II. Aberdeen Asset Management kjøpte i oktober 2008 det 15 400 kvadratmeterstore kontor- og restaurantbygget for 820 millioner kroner, altså rett etter kollapsen i Lehman Brothers. Så er bygget gjennom verdivurderinger ifølge fondsleder Per Samuelsen i Aberdeen nedskrevet med 40 millioner kroner. Aberdeen får derfor en gevinst på 100-120 millioner kroner.
Mens prime yield hittil har vært regnet til 5,5 prosent på Tjuvholmen, Vika og Aker Brygge (CBD), setter nå Ringnes og Eiendomsspar en standard man ikke trodde skulle være mulig. Da KLP kjøpte Drammensveien 1544 av Havila Ariel i vinter, skjedde det til en yield på rekordlave 5,3 prosent. Eiendomsspar går langt under det.
Årlige brutto leieinntekter til Tjuvholmen allé 1-5 er ifølge førstekvartalsrapporten til Aberdeen Asset Management på 42,9 millioner kroner. Det betyr at Eiendomsspar har kjøpt bygget til en brutto kontraktsyield på 4,9 prosent, slik at nettoyielden derfor blir langt ned mot 4,5 prosent. I 2009 var for øvrig leieinntektene på 43,5 millioner kroner.
En yield på 5 prosent er identisk med bunnivåene fra 2007. 4,9 prosent i yield er snaue 0,6 prosentpoeng over de tiårige byttelånsrentene (swaprentene), som riktig nok har falt de seneste ukene. Ved utgangen av 2010 betalte Eiendomsspar en gjennomsnittlig lånekostnad på 4,2 prosent. Ringnes sier ingenting om finansiering i artikkelen.
42,9 millioner kroner i årlige leieinntekter tilsvarer 2785 kroner kvadratmeteren. Det er med andre ord et stykke under det som regnes som “prime” i CBD-området. Ringnes regner med et “positivt regnestykke frem til leiekontraktene skal reforhandles”.
Gjenværende kontraktstid i Tjuvholmen allé 1-5 er imidlertid 6,8 år, så Eiendomsspar når ikke noen snarlige toppnivåer. Leietakere i bygget er blant andre advokatfirmaet Selmer, som står for 5 prosent av Aberdeen-fondets leieinntekter.
Ifølge den seneste kvartalsrapporten til Aberdeen Asset Management ble verdien av Tjuvholmen 1-5 skrevet opp med 4 prosent i første kvartal, mens verdivurdererne mente bygget fortjente vel 6 prosent verdiøkning i 2010.
